Sino-Singapore Jingwei, 23 Mei Pertanyaan: Rumah-rumah distrik sekolah kecewa dan pasokan meningkat Mengapa pasar properti Shenzhen menunjukkan tanda-tanda kelelahan?
Penulis Li Yujia, Kepala Peneliti, Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan Guangdong
Baru-baru ini, pasar properti di Shenzhen telah melihat beberapa perubahan baru.
Pada awal April, untuk memenuhi kebutuhan semua pihak, departemen perumahan dan konstruksi Shenzhen "secara resesif" menarik diri dari harga panduan perumahan bekas, tepatnya, menarik dari pinjaman bank perumahan yang mengikat harga panduan. Saat ini, membeli rumah bekas di Shenzhen bisa mengajukan pinjaman bank sesuai proses normal.
Kebijakan tersebut telah dilonggarkan secara diam-diam, tetapi baru-baru ini banyak agen perumahan bekas dan teman media telah melaporkan kepada penulis bahwa pasar saham dan perumahan baru di Shenzhen menunjukkan tren penurunan dalam transaksi.
Mengambil contoh perumahan baru, pada pertengahan Mei, Shenzhen telah meluncurkan total 40 proyek perumahan baru dan 14.951 unit hunian, tetapi volume penjualan keseluruhan kurang dari 35%, dan sebagian besar proyek perumahan baru masih bersifat promosi. , dan volume penjualannya sangat biasa-biasa saja.
Sangat sulit untuk menghapusnya, yang menunjukkan bahwa permintaan pasar lemah. Pasar real estat Shenzhen menyajikan situasi saat ini Penulis percaya bahwa terutama ada alasan berikut.
Pembeli rumah "pengungkit" favorit Shenzhen telah surut
Lebih dari sepuluh tahun yang lalu, pembeli rumah di Shenzhen adalah kelompok utama orang di negara tersebut yang senang membeli rumah dengan leverage. Saat itu, orang-orang di Shenzhen memiliki cukup uang untuk membeli rumah, daripada memilih "uang muka tinggi dan pembayaran bulanan rendah", mereka berpikir tentang bagaimana "uang muka rendah dan membeli dua rumah".
Kemakmuran masa lalu pasar properti Shenzhen kemungkinan besar didasarkan pada "daya ungkit". Dan ada dua kelompok utama orang, satu individu berpenghasilan tinggi berdasarkan perspektif "alokasi aset", pemilik bisnis swasta yang terkonsentrasi di bidang keuangan, real estat, modal ventura, dll.; yang lain berbasis pada "efek kekayaan" plus leverage Pembeli rumah sebagian besar adalah spekulan real estat yang berani mengumpulkan dana di luar pasar. Kenaikan leverage telah menimbulkan ekspektasi kenaikan harga rumah, dan orang-orang yang hanya membutuhkannya dan pindah rumah dipaksa masuk ke pasar, membentuk acara akbar bagi semua orang untuk membeli rumah dengan pinjaman.
Saat ini, sebagian orang yang gemar menggunakan leverage untuk membeli rumah mulai keluar. Di satu sisi, individu berpenghasilan tinggi mengambil inisiatif untuk mengurangi konten "alokasi real estat" dalam keranjang aset mereka; di sisi lain, industri berpenghasilan tinggi sebelumnya kehilangan kemampuan mereka untuk meningkatkan daya ungkit setelah putaran perombakan. Pada tahun 2022, Shenzhen akan mengantarkan gelombang "pembayaran pinjaman lebih awal" yang belum pernah terjadi sebelumnya.
Permintaan tindak lanjut dari pasar properti lemah
Sebagian besar pelemahan di pasar Shenzhen terkait dengan penurunan pendapatan kelompok kunci. Saat ini, industri keuangan Shenzhen sedang mengalami gelombang "pemotongan gaji". Sejumlah individu berpenghasilan tinggi yang bekerja di bidang dana dan sekuritas mengatakan kepada penulis bahwa pemotongan gaji ini dapat digambarkan sebagai "belum pernah terjadi sebelumnya".
Selain itu, pasar properti di Shenzhen diperkirakan akan melemah. Dengan surutnya secara bertahap berbagai sumber daya perkotaan yang melekat pada perumahan, seperti perumahan distrik sekolah (pemerataan pendidikan), pertumbuhan populasi yang berkelanjutan, dan dividen pembangunan urbanisasi, ekspektasi kenaikan harga perumahan yang berkelanjutan di Shenzhen telah dipatahkan, dan logika pembangunan yang semula didukung panasnya pasar properti sudah tidak ada lagi.
Dibandingkan dengan kota-kota tingkat pertama lainnya di Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen adalah kota muda wirausaha dengan tiga karakteristik signifikan dalam struktur populasinya; pertama, sekelompok kelompok kaya yang muncul telah lahir di bawah atmosfir wirausaha; kedua, kelas menengah kecil dan relatif lemah; ketiga, Sebagian besar penduduk (lebih dari 10 juta) adalah pekerja migran akar rumput. Populasi kelas menengah kecil, dan "kekuatan pinggang" populasi sosial tidak mencukupi, Shenzhen telah membentuk struktur populasi dengan bentuk halter dan bentuk piramida.
Akibatnya, ketika pasar real estat sedang naik daun, di bawah suasana sosial "kewirausahaan + kaum muda", permintaan untuk membeli rumah mudah meledak. Ketika pasar real estat berada dalam siklus menurun, karena kurangnya kelas menengah dengan kemampuan membayar tertentu, permintaan yang kaku dan permintaan yang meningkat tidak dapat memainkan peran pendukung yang kuat di pasar real estat.
Pasokan pasar properti saat ini terus meningkat
Pada 1 Mei 2023, menurut statistik daftar publik dan data penjualan dari empat bank besar (Leyoujia, Shihua, Beike, Zhongyuan), total 143.805 daftar terdaftar untuk dijual di kota (ada daftar duplikat 138.053 listing yang terdaftar pada 1 April meningkat 5.752, tingkat pertumbuhan kuartal-ke-kuartal sebesar 4,2%.
Harus ada daftar duplikat dalam data, tetapi mengingat ada juga daftar yang tidak terdaftar dan diperdagangkan secara pribadi di intranet, penulis memperkirakan kemungkinan besar lebih dari 100.000 daftar akan terdaftar di Shenzhen. Perlu disebutkan bahwa jumlah rumah mewah bekas yang terdaftar untuk dijual di Shenzhen baru-baru ini meningkat secara signifikan.
Di masa lalu, pasokan yang tidak mencukupi di pasar properti Shenzhen adalah tema utama.Dalam dua tahun terakhir, dengan kemajuan reformasi sisi penawaran Shenzhen, peningkatan pasokan perumahan telah membuahkan hasil. Yang pertama adalah mengurangi lahan komersial dan mengubahnya menjadi lahan pemukiman; yang kedua adalah meningkatkan proporsi lahan perumahan menjadi lahan konstruksi hingga 25%; yang ketiga adalah meningkatkan pasokan perumahan rakyat dalam skala besar. Mempertimbangkan bahwa banyak area pusat di Shenzhen memiliki tingkat kekosongan sekitar 40% untuk penggunaan komersial dan perkantoran, dan relokasi industri, tidak akan ada kekurangan lahan perumahan di Shenzhen di masa mendatang. pasokan akan tetap cukup untuk jangka waktu di masa depan.
Oleh karena itu, sejak tahun 2022, transaksi perumahan bekas dan perumahan baru di Shenzhen buruk, sebagian besar karena perumahan umum telah mengalihkan sebagian dari permintaan pembelian rumah.
Populasi Shenzhen menurun untuk pertama kalinya
Setiap orang asing di Shenzhen telah mendengar slogan yang ramah - "Saat Anda datang, Anda adalah orang Shenzhen".
Sebagai kota tingkat pertama termuda di Tiongkok, ini adalah "kota imigran" yang khas di Tiongkok, dan selalu menjadi daya tarik yang kuat bagi talenta nasional bahkan internasional. Namun, "Shenzhen 2021 Statistical Bulletin on National Economic and Social Development" menunjukkan bahwa dibandingkan dengan akhir tahun 2021, populasi permanen Shenzhen telah berkurang sebanyak 19.800 pada akhir tahun 2022. Ini adalah pertama kalinya populasi penduduk tetap Shenzhen menurun sejak berdirinya kota tersebut.
Penurunan populasi Shenzhen terkait dengan epidemi, tetapi kemunduran ekonomi berorientasi ekspor, pemulihan industri layanan offline yang lambat, dan pengurangan kesempatan kerja karena transfer industri mungkin menjadi alasan utama. Pada saat yang sama, provinsi pedalaman berusaha sekuat tenaga untuk "menangkap orang". Secara khusus, Hunan, provinsi dengan populasi asing terbesar di Shenzhen, secara aktif mempromosikan pembangunan "ibu kota provinsi yang kuat". Ibu kota provinsi Changsha telah menjadi kota dengan arus masuk populasi terbesar pada tahun 2022.
Daya saing inti Shenzhen terletak pada desa perkotaan skala besar dan pekerja industri, menciptakan keuntungan ekonomi berorientasi ekspor berbiaya rendah, yang secara bertahap meluas ke kedua ujung kurva tersenyum, mendorong peningkatan industri perkotaan. Di bawah pola pengembangan baru "inovasi ilmiah dan teknologi + permintaan domestik yang didorong oleh konsumsi", memastikan ukuran populasi, menarik bakat luar biasa, dan mengurangi biaya operasi telah menjadi kunci transformasi dan peningkatan Shenzhen.
Ke depan, Shenzhen perlu memperkuat kelas menengah secara bertahap dan memperkuat "kekuatan pinggang", sehingga pasar properti akan memiliki kekuatan endogen untuk pembangunan berkelanjutan. (Sino-Singapura Jingwei APP)
Artikel ini dipilih dan diedit oleh Institut Penelitian Jingwei Sino-Singapura. Hak cipta karya yang dihasilkan dari seleksi dan kompilasi dimiliki oleh Zhongxin Jingwei. Tanpa izin tertulis, unit atau individu tidak boleh mencetak ulang, mengekstrak, atau menggunakannya dengan cara lain . Pendapat yang terlibat dalam konten yang dipilih hanya mewakili penulis asli, dan tidak mewakili pandangan Jingwei Sino-Singapura.
Editor yang bertanggung jawab: Li Huicong
- V Lihat Laporan KeuanganShangrong Medical menerima surat: meningkatkan penurunan kredit untuk mencapai "pemandian besar" finansial?
- Kuatkan konstruksi "15 -Minute Community Living Circle"! Edisi Keempat "Kelas Kota Rakyat" dibuka di Putuo
- Putuo pertama kali meluncurkan "Gamification Education Toolkit", yang secara efektif meningkatkan "kemampuan belajar" dan "kemampuan komunikasi" anak-anak
- "Anda dapat membuat janji dengan rumah sakit besar di depan pintu Anda!" Rumah sakit komunitas memiliki platform untuk "reservasi dan rujukan"
- Proyek Kesejahteraan Publik untuk Membantu Penyandang Cacat dirilis, dan Aliansi Membaca dan Berjalan untuk Penyandang Cacat didirikan!
- Untuk membuat lingkaran demonstrasi layanan ketenagakerjaan publik selama 15 menit, acara penggalangan dana amal di Putuo berhasil diadakan!
- Konsep perawatan yudisial untuk lansia diintegrasikan ke dalam keseluruhan proses pengajuan dan eksekusi persidangan