Pasar perumahan China telah lama membuat keributan tentang pembelian rumah, dan desain sistem untuk menyewa rumah pada dasarnya kosong. Perdebatan besar tentang sewa musim panas ini adalah pecahnya konflik yang terakumulasi selama beberapa dekade, dan ini juga saat yang tepat untuk menyelesaikan masalah.
Reporter Caijing Wang Bo / wen Mark / editor
Pada tanggal 22 Agustus, Komisi Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan Kota Beijing dan departemen terkait bersama-sama membuka hotline 12345 untuk menindak pengaduan dan pelaporan "perantara hitam". Ini adalah kedua kalinya pemerintah dan departemen terkait secara terbuka memperhatikan pasar perumahan sewa Beijing dalam waktu seminggu. Pada tanggal 19 Agustus, Asosiasi Perantara Real Estat Beijing mengadakan simposium dan meminta 10 perusahaan leasing perumahan besar, termasuk Ziruo, Xiangyu, dan Eggshell Apartment, untuk bersama-sama berjanji untuk tidak menaikkan harga sewa dan menyediakan lebih dari 120.000 unit dalam tiga bulan ke depan. Beberapa rumah dipasarkan.
Wartawan Caijing diberitahu bahwa pada sore hari tanggal 17, operator apartemen sewa jangka panjang seperti Ziruo dan Xiangyu mengadakan pertemuan dengan Komite Pembangunan Perumahan dan Perkotaan Beijing untuk memberi pengarahan kepada departemen terkait.
Statistik dari CITIC Securities menunjukkan bahwa pada Juli 2018, tingkat pertumbuhan sewa di kota-kota lapis pertama merupakan yang tertinggi dalam lima tahun terakhir, dan rata-rata kenaikan sewa dalam satu tahun terakhir mencapai 20%. Diantaranya, sewa di Beijing pada Juli 2018 meningkat 2,63% bulan ke bulan dan 21,89% tahun ke tahun; pada Juli 2018, sewa di Kota Guangzhou meningkat 2,92% bulan ke bulan dan 21,64% tahun ke tahun.
Kenaikan harga sewa yang cepat di Beijing tidak hanya menarik perhatian regulator, tetapi juga melibatkan semua tautan dalam rantai industri. Tidak ada pengecualian dari bank sisi penawaran dana, perusahaan pinjaman online P2P, dan dana perwalian, hingga perantara perumahan Lianjia, I Love My Home, dan operator apartemen sewa jangka panjang seperti Ziruo, Xiangyu, dan Eggshell.
Mengapa sewa Beijing naik? Dua masalah yang paling banyak dipertanyakan oleh publik adalah: persaingan berbahaya dalam mahalnya harga apartemen sewa jangka panjang, dan ekspansi brutal agen perantara yang menggunakan pinjaman sewa, tetapi dasar-dasar penawaran dan permintaan masih belum dibahas. Mulai tahun lalu, Beijing telah membersihkan perumahan informal di lahan konstruksi kolektif dalam skala besar dan melarang model sewa N + 1 (mengubah ruang keluarga menjadi kamar tunggal, menyewakan N kamar dan 1 ruang tamu untuk individu N + 1). Yang pertama mengurangi jumlah tempat tidur, yang terakhir membuat pasokan kamar tunggal tidak mencukupi, dan ini adalah bagian terbesar dari permintaan sewa.
Dr. Yang Xianling, Dekan Shell Research Institute, percaya bahwa masalah pasar persewaan pada dasarnya adalah masalah penawaran dan permintaan. Pasar perumahan China telah lama meributkan pembelian rumah. Desain sistem dan dukungan kebijakan untuk perumahan sewa pada dasarnya kosong, dan pasokan perumahan sewa telah ditekan. , Perdebatan besar sewa musim panas ini dapat dikatakan sebagai wabah bertahun-tahun akumulasi kontradiksi, dan ini juga saat yang tepat untuk menyelesaikan masalah.
Pada 22 Agustus, Yang Xianling menerima wawancara eksklusif dengan seorang reporter dari Caijing.
Mengapa sewa Beijing naik paling cepat
Caijing: Apakah harga sewa di kota-kota tingkat pertama meningkat?
Yang Xianling: Kami telah mempelajari kenaikan sewa di sepuluh kota utama di seluruh negeri. Data menunjukkan bahwa tidak semua kota utama di negara itu mengalami kenaikan harga sewa yang substansial, dan tekanan pada kenaikan sewa terutama terkonsentrasi di kota-kota tingkat pertama. Pada paruh pertama tahun 2018, kenaikan sewa di Beijing dan Shenzhen sama-sama melebihi peningkatan pendapatan, dan tingkat sewa mereka sangat menyimpang dari tingkat pendapatan, dan tekanan pada pembayaran sewa lebih besar.
Dari Januari hingga Juli 2018, 8 dari 10 kota utama di seluruh negeri mengalami kenaikan sewa tahun ke tahun, yang meningkat dari tahun 2017. Di antara mereka, sewa di Hangzhou, Beijing dan Shenzhen meningkat secara signifikan. Di kota-kota lain, kenaikan sewa sebagian besar turun, dengan harga sewa di Tianjin dan Nanjing berubah dari naik menjadi turun. Di antara 10 kota, hanya Hangzhou, Beijing, dan Shenzhen yang mengalami pertumbuhan sewa melebihi pertumbuhan pendapatan, sementara pertumbuhan sewa di kota lain relatif moderat.
Secara relatif, tekanan pada sewa di Beijing lebih signifikan. Sejak 2016, tiga kota Beijing, Shanghai, dan Shenzhen mengalami tren sewa yang berbeda. Beijing menunjukkan tren kenaikan yang berkelanjutan, sedangkan sewa di Shanghai dan Shenzhen terus meningkat. Per Juli 2018, peningkatan kumulatifnya adalah 9,9% dan 2,7%.
Caijing: Mengapa Beijing mengalami peningkatan terbesar?
Yang Xianling: Di permukaan, Juli dan Agustus adalah musim puncak untuk kelulusan dan pergantian pekerjaan, dan periode ini setiap tahun akan sedikit meningkat. Alasan sebenarnya adalah ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan.
Di pasar sewa perumahan di kota-kota lapis pertama, lapisan terbawah adalah pekerja kerah biru dan personel layanan, dan kebutuhan perumahan mereka adalah tempat tidur dan sewa kelompok; lapisan ketiga adalah pekerja kerah putih, dan mereka umumnya memilih menyewa bersama N + 1 dan apartemen muda. Permintaan sewa dari kedua kelompok ini mencapai 70%. Tingkat kedua adalah pasar menengah ke atas, terutama untuk kelompok berpenghasilan tinggi dan persewaan seluruh keluarga, terhitung sekitar 20%. Lantai atas adalah pasar perumahan mewah, terhitung kurang dari 10%.
Struktur pasar sewa hunian di kota-kota lapis pertama
Sumber: Institut Penelitian Shell
Tahun lalu, karena alasan kebijakan, sebagian dari permintaan sewa guna usaha di Beijing berpindah dari luar Jalan Lingkar Kelima ke kota, menekan pasar untuk kamar tunggal dan seluruh persewaan (menyewa seluruh rumah). Sebelum 2018, seluruh pasar persewaan adalah tempat pasokan melebihi permintaan, harga sewa tidak bisa naik selama bertahun-tahun, dan tingkat hunian rendah.Namun, seluruh pasar persewaan tahun ini telah menjadi pasar dengan kenaikan sewa tercepat. Kelas kerah biru memasuki lantai dua dari lantai empat, menyewa rumah secara keseluruhan, dan kemudian menyewakan dengan yang lain.
Tekanan kenaikan harga sewa terkait dengan kesenjangan pasokan. Dari perspektif populasi sewa dan pasokan perumahan sewa di setiap kota, jumlah kamar per kapita perumahan di Beijing dan Shenzhen hanya 0,34 dan 0,3, dan kesenjangan perumahan jauh lebih besar daripada di kota-kota lain, yang secara langsung menyebabkan peningkatan tajam dalam sewa.
Caijing: Menurut data dari Shell Research Institute, sewa di Shanghai hanya naik 5% dalam tiga tahun terakhir, lebih rendah dari di Beijing. Apakah karena kesenjangan antara penawaran dan permintaan di Shanghai lebih kecil daripada di Beijing?
Yang Xianling: Alasan fundamentalnya adalah tingginya tingkat pemasaran di industri penyewaan perumahan Shanghai. Pemerintah Kota Shanghai mendorong transformasi bangunan pabrik yang ditinggalkan menjadi apartemen terpusat, dan persetujuan pengendalian kebakaran relatif tidak terlalu ketat. Jenis input batch ruangan tunggal terpusat ke pasar ini setara dengan pasokan baru, dan pengaruhnya terhadap pasar relatif jelas. Dalam dua tahun terakhir, Shanghai telah mampu menambah 100.000 set / kamar tunggal setiap tahun, dan tahun ini jumlahnya 300.000. Pada 2017, jumlah penduduk permanen Shanghai menurun 13.700 dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Pasar Shanghai tidak dapat menyerap begitu banyak apartemen sewa jangka panjang, yang juga membuat apartemen sewa jangka panjang menjadi sangat kompetitif. Untuk bertahan hidup, selain memperkenalkan modal, setiap keluarga juga akan lebih memperhatikan efektivitas biaya produk dan pengalaman pengguna.
Apakah apartemen jangka panjang malaikat atau iblis
Caijing: Perusahaan sewa apartemen jangka panjang saat ini sedang dipertanyakan. Dalam dua tahun terakhir, sejumlah besar modal telah memasuki industri sewa apartemen jangka panjang, tetapi apakah modal telah mendorong persaingan berbahaya perusahaan sewa apartemen jangka panjang untuk mendapatkan harga tinggi dan meningkatkan harga sewa?
Yang Xianling: Dibandingkan dengan pasar potensial yang besar dan pengalaman sewa yang buruk, jumlah modal yang masuk ke pasar sewa perumahan sangat kecil. Meskipun masuknya modal telah dipercepat dalam dua tahun terakhir, total industri sejauh ini telah mencapai tingkat puluhan miliar. Dibandingkan dengan pasar masa depan 3-5 triliun yuan, dapat dikatakan sangat terbatas, dan pengaruhnya terhadap pasokan dapat diabaikan. Faktanya, salah satu masalah dalam industri ini adalah modal yang masuk terlalu sedikit, tidak terlalu banyak.
Pangsa pasar pasar perumahan sewa Beijing kira-kira 442, dengan sewa umum (mode C2C, hanya mencocokkan pelanggan melalui perantara) terhitung 40%, tuan tanah kedua menyumbang 40%, dan apartemen sewa jangka panjang dan pemilik rumah gratis terhitung 20%. Dengan kata lain, market space untuk apartemen sewa jangka panjang tidak besar, dengan kata lain masalah terbesar dari sisi supply adalah tingkat penetrasi apartemen merek B2C yang terlalu rendah, baik dari segi kuantitas ataupun kualitas supply, pengaruh kelembagaan terlalu terbatas. .
Masuk modal tidak ada hubungannya dengan kenaikan harga sewa. Di satu sisi, pelanggan utama apartemen bermerek adalah kamar single. Penyewa ini sangat sensitif terhadap harga. Jika harganya 5% lebih tinggi, mereka akan mentransfer ke pemilik kedua untuk menyewa. Di sisi lain, sebagai sebuah institusi, inti dari pengelolaan harga bukanlah pada tingkat sewa, tetapi penyeimbangan tarif sewa. Untuk mendapatkan tingkat hunian yang tinggi dan memaksimalkan pendapatan satu kamar, mustahil apartemen sewa jangka panjang menaikkan harga secara signifikan. Selain itu, pasar persewaan sangat terfragmentasi, dan tidak ada yang benar-benar dapat mempengaruhi harga pasar Di kota-kota tingkat pertama, sepuluh institusi teratas bersama-sama, pangsa pasarnya kurang dari 10%.
Caijing: Pasar sangat mengkhawatirkan risiko operasi industri sewa apartemen jangka panjang. Pinjaman perumahan telah dibandingkan dengan pinjaman online P2P. Industri P2P terus meledak. Apakah apartemen sewa jangka panjang akan mengikuti jejaknya?
Yang Xianling: Pinjaman sewa sangat berharga. Pinjaman sewa pada awalnya merupakan pinjaman konsumen untuk populasi mahasiswa yang baru lulus. Bagi beberapa lulusan baru, sangat sulit untuk membayar uang muka dan sewa yang besar sekaligus. Belakangan usaha ini berkembang secara bertahap, karena setelah perusahaan persewaan jangka panjang mendapat rumah, umumnya harus merenovasi, merenovasi, kemudian menyewakannya, yaitu harus berinvestasi terlebih dahulu sebelum meraup penghasilan. Pinjaman sewa pada dasarnya untuk memulihkan investasi perusahaan sebelumnya, yang secara efektif dapat mengurangi tekanan keuangan perusahaan persewaan jangka panjang.
Caijing: Bagaimana cara menangani kredit macet?
Yang Xianling: Organisasi biasanya mendapatkan intinya. Batalkan kontrak terlebih dahulu, lalu kembalikan sisa sewa dan pinjaman ke bank. Pinjaman sewa berbeda dengan pinjaman online P2P. Pinjaman tersebut memiliki perilaku konsumen yang nyata, aset tuan tanah yang nyata, dan risiko yang relatif dapat dikontrol.
Apakah ada perusahaan yang "kabur"? Kalaupun ada, jumlahnya sangat sedikit. Apartemen sewa jangka panjang saat ini sedang dalam tahap pengembangan, dengan kesenjangan pendanaan yang besar dan membutuhkan dukungan dari instrumen keuangan seperti trust, bank, obligasi, dan ekuitas. Apartemen bermerek umumnya bekerja sama dengan bank, sedangkan tuan tanah kedua sering bekerja sama dengan perusahaan pinjaman online P2P. Semakin besar perusahaan, semakin rendah biaya modal, semakin tinggi tingkat operasinya, dan semakin rendah risikonya.
Caijing: Akankah hipotek sewa digunakan untuk perluasan akuisisi? Bagaimana cara mengontrol resiko?
Yang Xianling: Jika pinjaman digunakan untuk ekspansi, itu akan menguji kemampuan perusahaan dalam dua aspek. Yang pertama adalah kemampuan operasional untuk mencapai tingkat okupansi yang tinggi, yang kedua adalah kemampuan pengelolaan modal, yang harus menyeimbangkan antara pendapatan dan pengeluaran untuk menghindari putusnya rantai modal. Memang ada perusahaan kecil yang tidak mampu dari kedua aspek tersebut, jadi ada masalah. Perusahaan merek besar mempertimbangkan pembangunan berkelanjutan, dan mereka tidak boleh mengumpulkan terlalu banyak perumahan, mereka harus menyeimbangkan tingkat hunian dan arus kas pendapatan dan pengeluaran.
Faktanya, bank lebih memperhatikan masalah ini daripada orang lain.Pengawasan rekening bank, sistem margin, pelacakan pasca pinjaman, pengungkapan laporan keuangan, dan sistem pelacakan semua mengawasi pinjaman sewa perumahan.
Caijing: Otoritas pengawas sudah menyuarakan perlunya memeriksa secara ketat pinjaman sewa. Apakah ini akan memberikan tekanan finansial pada perusahaan sewa apartemen jangka panjang?
Yang Xianling: Tidak apa-apa untuk memperkuat pengawasan dan disiplin diri industri, tetapi situasi opini publik saat ini telah menyebabkan biaya penggunaan modal untuk seluruh industri meningkat. Ke depan, baik penerbitan obligasi maupun pemberian kredit akan semakin ketat. Jika bank tidak mau meminjamkan atau bahkan menghentikan pinjaman, pasokan industri ke pasar akan sulit dibatasi. Perusahaan sewa apartemen jangka panjang jelas merupakan produktivitas yang maju di pasar sewa.Jika industri apartemen sewa jangka panjang gagal berkembang dan pasar kembali ke keadaan di mana C2C dan tuan tanah hitam mendominasi pasar beberapa tahun yang lalu, jelas bukan hal yang baik bagi penyewa.
Kesenjangan konstruksi sistem di pasar persewaan perlu segera diisi
Caijing: Menurut data terbaru yang dirilis oleh Shell Research Institute, kesenjangan pasokan leasing di kota-kota tingkat pertama relatif besar. Bagaimana kita bisa menghilangkan kontradiksi ini secepat mungkin?
Yang Xianling: Selesaikan masalah dari sisi permintaan dan sisi penawaran, dan melangkahlah untuk mengisi celah dalam konstruksi sistem. Titik fokus kebijakan berikut dapat dipertimbangkan di masa depan:
Pertama, tingkatkan keterjangkauan penyewa dan tingkatkan dukungan bagi kehidupan kelompok yang kurang beruntung. Misalnya, di luar negeri, setelah biaya sewa mencapai lebih dari 30% dari pendapatan rumah tangga yang dapat dibuang, pemerintah akan menanggung kelebihannya. Beberapa pemerintah menemukan bahwa banyak keluarga yang menerima subsidi tunai tidak menggunakannya untuk menyewa rumah, dan malah mengeluarkan voucher sewa.
Kedua, mendorong pasokan leasing berbasis pasar. Reformasi perumahan pada tahun 1998 membuka pasar perumahan, tetapi desain sistem dan masukan sumber daya dipusatkan pada pasar perumahan, dan pasar persewaan tidak pernah diperhatikan. Terdapat kesenjangan yang kaku di kota-kota lapis pertama.Selain perumahan baru konvensional, mekanisme berorientasi pasar dapat diperkenalkan untuk membangun perumahan sewa di atas tanah konstruksi kolektif atau di lahan kosong untuk perusahaan.
Ketiga, revitalisasi saham. Yang pertama adalah mendorong persewaan perumahan pribadi. Kedua, asrama BUMN dan perumahan kolektif desa dapat direvitalisasi, dan dapat didorong untuk diserahterimakan kepada lembaga leasing dan operasi pasar profesional; terakhir, lembaga leasing profesional harus dikembangkan, dan modal swasta dapat didorong untuk membangun apartemen sewa jangka panjang untuk meningkatkan persaingan pasar. Mewujudkan legalisasi "N + 1" atas dasar peraturan yang jelas, memperjelas aturan pelaksanaan dan kebijakan preferensi pajak yang relevan untuk konversi bangunan komersial menjadi bangunan tempat tinggal.
Keempat, mendorong inovasi dan diversifikasi persyaratan sewa, metode pembayaran dan produk sewa. Untuk penyewa yang berada di bawah tekanan lebih besar untuk membayar sewa jangka pendek tetapi memiliki kelayakan kredit yang lebih baik, diterapkan metode pembayaran hipotek satu.
Kelima, mendorong pembangunan fasilitas pendukung leasing, seperti pengembangan investigasi kredit sewa guna menghindari potensi risiko gagal bayar; mendukung lembaga leasing residensial yang profesional untuk menerbitkan obligasi korporasi, sekuritisasi leasing, dan menyediakan metode pembiayaan yang lebih fleksibel kepada lembaga leasing.
Sejak reformasi perumahan pada tahun 1998, Cina telah membentuk sistem perumahan yang berpusat pada "pembelian". Sistem penawaran tanah, lelang dan pencatatan, sistem pinjaman hipotek perumahan, dan sistem pra-penjualan pengembang semuanya dirancang untuk pembelian rumah. Namun, desain sistem pasar persewaan masih kosong. Perdebatan besar tentang sewa musim panas ini sebenarnya adalah pecahnya konflik bertahun-tahun. Ini saat yang tepat untuk menyelesaikan masalah.
- Tinjauan Keuangan CCTVHarga emas internasional telah melampaui 1.300 dolar AS! Investasi emas di tahun 2019, apakah stabil?
- Produsen terkenal mengumpulkan mahakarya untuk merilis spoiler berenergi tinggi di Pertunjukan Game Taipei 2017
- "Ingatkan" setelah makan lebih dari 40 ceri sekaligus, wanita itu pingsan di hotel! Alasannya tidak sesederhana itu
- Ayah "Sejarah kepahitan" menderita kanker, keluarga dalam masalah, studi setengah kerja Xiao Zhengnan mendukung keluarga
- Museum Nasional Brasil dibuka untuk media untuk pertama kalinya setelah kebakaran, dan beberapa artefak yang masih hidup muncul
- TVB Xiaosheng dianggap transparan dan dibenci selama 10 tahun karena menyapa Zhang Jicong dan dimarahi netizen karena pelit