Teks: Institut Penelitian Evergrande Ren Zeping Xiong Chai Yan Kai Li Zhenhui Bai Xuesong
Peserta magang Jiang Wenyu, Gu Caixin, Xu Hao, dll. Berkontribusi untuk artikel ini
Panduan
Kami mengedepankan kerangka analisis standar yang banyak digunakan dalam industri ini: "Real estat melihat populasi dalam jangka panjang, tanah dalam jangka menengah, dan keuangan dalam jangka pendek."
Saat ini, urbanisasi China memasuki era aglomerasi perkotaan. Pasar real estat telah memasuki tahap perkembangan baru dari keseimbangan total dan diferensiasi regional. Mekanisme real estat jangka panjang telah dipercepat dan penerapan "satu kota, satu kebijakan" telah menyebabkan perbedaan besar dalam potensi pengembangan perkotaan. Penelitian menjadi sangat penting.
Topik ini adalah kami menyempurnakan dan mengukur kerangka klasik selama lebih dari satu tahun. Kami menyaring 27 indikator dan sekitar 50.000 data berdasarkan lebih dari 60 indikator dan lebih dari 100.000 data di tahap awal untuk membuat data multi-dimensi dan multi-dimensi. Dasar-dasar hierarki dan dapat diverifikasi dari potensi pengembangan perkotaan + model evaluasi pasar, yang secara obyektif memeringkat potensi pengembangan 336 unit administrasi tingkat prefektur secara nasional kecuali Sansha, Hong Kong, Macao dan Taiwan.
Penelitian ini menjadi nilai referensi untuk memahami potensi pembangunan perkotaan, membangun mekanisme jangka panjang oleh pemerintah, mendorong perkembangan pasar real estat yang mantap dan sehat, penduduk yang hidup dan bekerja dengan damai dan puas, serta pengambilan keputusan investasi perusahaan.
Ringkasan
Latar belakang penelitian dan kerangka analisis: Pasar real estat telah memasuki era aglomerasi perkotaan dengan keseimbangan total dan diferensiasi regional. 1) Latar Belakang: Real estate telah memasuki siklus baru, dan pembangunan perkotaan telah memasuki era aglomerasi perkotaan. Populasi China berusia 20-50 tahun mencapai puncaknya pada tahun 2013, rasio unit rumah yang ada hampir 1,1, dan pembangunan mekanisme real estat jangka panjang telah dipercepat, menandai bahwa pasar real estat China telah mengucapkan selamat tinggal pada tahap pertumbuhan tinggi dan memasuki era baru dan siklus pembangunan berkualitas tinggi. Dalam jangka menengah dan panjang, tiga keuntungan utama urbanisasi, perbaikan perumahan, dan pembaruan perkotaan akan mendukung perkembangan stabil pasar real estat China di masa depan. Dari perspektif regional, Tiongkok telah memasuki era aglomerasi perkotaan dan wilayah metropolitan, dengan diferensiasi regional yang menonjol, perbedaan besar dalam potensi pengembangan perkotaan, dan nilai penelitian perkotaan menjadi lebih menonjol. 2) Kerangka analisis: tren analisis fundamental, waktu analisis pasar. Analisis fundamental adalah inti dari penelitian dan penilaian potensi pengembangan kota. Kuncinya terletak pada penelitian dan penilaian populasi. Rantai logisnya adalah: orang mengikuti industri, industri menentukan naik turunnya kota, dan faktor lokasi seperti skala ekonomi dan biaya transportasi menentukan tata letak industri. Kami sangat prihatin tentang status demografis saat ini, potensi penduduk dan daya beli penduduk di sisi permintaan, serta ketersediaan perumahan dan keuangan lahan di sisi penawaran, yang melibatkan total 23 indikator. Di sisi pasar, empat indikator jangka pendek dengan fluktuasi besar dalam siklus harga rumah, tingkat cerukan permintaan, penipisan persediaan, harga tanah dan rasio harga rumah digunakan untuk menilai antusiasme pasar kota untuk menentukan waktu masuk berdasarkan analisis fundamental. Diuji kembali berdasarkan data historis, akurasinya 75%.
Fundamental: Peringkat potensi pengembangan kota China pada 2019. 1) Ikhtisar daftar: Pada tahun 2019, Shenzhen, Beijing, Shanghai, dan Guangzhou berada di urutan 4 teratas dari daftar potensi pembangunan jangka menengah dan panjang, dan kota-kota lapis kedua Chengdu, Nanjing, Wuhan, Chongqing, Tianjin, dan Hangzhou termasuk di antara sepuluh besar Ada 32 kota di bagian timur dari 50 besar, terutama Delta Sungai Yangtze dan Delta Sungai Mutiara; lebih dari 80% kota di timur laut berada di belakang 200. 100 kota teratas menggunakan 13% tanah negara dan 50% populasinya untuk menghasilkan 73% PDB, menyumbang 62% dari penjualan perumahan komersial negara. 2) Status Penduduk: Penduduk terus berkumpul di kota-kota besar, dan kota-kota inti di wilayah tengah dan barat terus meningkat. Dari perspektif regional, populasi saat ini yang kembali ke Anhui, Sichuan, Guangxi, Henan, dan provinsi tengah dan barat lainnya serta provinsi timur seperti Guangdong, Zhejiang dan provinsi timur lainnya telah berkumpul kembali dan hidup berdampingan. Pertumbuhan populasi di Beijing, Shanghai, Tianjin, Jiangsu, Jilin dan Liao lambat atau bahkan negatif. Dari perspektif kota sub-lapis, penduduk terus mengalir ke kota-kota lapis pertama dan kedua, arus masuk dan keluar kota-kota lapis ketiga pada dasarnya seimbang, dan kota-kota lapis keempat terus mengalir keluar. Dari perspektif kota-kota utama, populasi permanen Shenzhen, Guangzhou, dan Hangzhou telah tumbuh secara substansial, kota-kota inti di kawasan tengah dan barat seperti Xi'an, Chengdu, dan Changsha meningkat, dan pertumbuhan populasi kota-kota timur seperti Beijing, Shanghai, Tianjin, Suzhou dan Wuxi melambat. 3) Potensi populasi: Orang-orang mengikuti industri, dan fondasi serta potensi industri tingkat pertama dan kedua luar biasa. Kota-kota tingkat pertama dan kedua telah menciptakan 46,5% dari PDB dengan 25,5% populasi, dan terdapat potensi besar untuk aglomerasi penduduk. Dalam hal inovasi industri, kota lapis pertama dan lapis kedua memiliki pengaruh yang signifikan. Perusahaan yang terdaftar masing-masing menyumbang 70% dan 75% dari jumlah total paten yang diberikan. Di antara mereka, Beijing, Shanghai dan Shenzhen menempati tempat tertinggi absolut, Hangzhou, Guangzhou, Suzhou, Nanjing, Chengdu, dll. Kota itu ada di puncak. Dalam hal lokasi transportasi, kota-kota lapis pertama dan kedua menempati status pusat transportasi, dengan masing-masing 740 dan 149 kereta berkecepatan tinggi. Wilayah timur diuntungkan dari geografi alam dan memimpin dalam pengembangan infrastruktur transportasi strategis. Dalam hal sumber daya publik, pendidikan berkualitas tinggi dan sumber daya medis intensif di kota-kota tingkat pertama dan kedua, dan angkutan kereta kota meningkatkan efisiensi operasi perkotaan. 4) Daya beli: Daya beli absolut lebih tinggi di kota-kota tingkat pertama dan kedua, sementara daya beli relatif lebih rendah. Secara absolut, simpanan tabungan per kapita dan pendapatan yang dapat dibuang di kota-kota tingkat pertama masing-masing mencapai 115.000 yuan dan 66.000 yuan, yang jauh lebih tinggi daripada kota-kota lain. Dalam hal tingkat relatif, rasio harga-pendapatan rumah di kota-kota lapis pertama, lapis kedua, lapis ketiga, dan lapis keempat adalah masing-masing 20,8, 10,6, 8,4, dan 6,0 tahun. Namun, karena pasokan yang tidak mencukupi di kota-kota lapis pertama, harga rumah tidak ditentukan oleh kelompok pendapatan median, tetapi oleh kelompok berpenghasilan tinggi. Kerumunan memutuskan. 5) Pasokan perumahan: Kota-kota lapis pertama dan lapis kedua memiliki persediaan perumahan yang ketat, dan kota lapis kedua dan lapis ketiga memiliki tingkat ketergantungan finansial yang tinggi pada tanah. Pasokan perumahan di kota-kota lapis pertama dan kedua sangat ketat, dan rasio rumah tangga masing-masing 0,97 dan 1,02.Ada risiko surplus di timur laut, dan rasio rumah tangga melebihi 1,1. Wilayah timur dan tengah memiliki tingkat ketergantungan finansial yang relatif tinggi pada tanah, masing-masing 57% dan 52%; kota lapis kedua dan ketiga relatif tinggi, masing-masing 64% dan 50%.
Pasar: Kapan 100 kota teratas memiliki tata letak terbaik di tahun 2019? 1) Ikhtisar daftar: Berdasarkan analisis fundamental, dikombinasikan dengan kondisi pasar, 100 potensi pengembangan teratas diklasifikasikan ke dalam tiga kategori, di antaranya 15 kota seperti Shenzhen, Beijing, Shanghai dan Guangzhou berada di peringkat pertama, 25 kota seperti Chengdu dan Wuhan berada di peringkat kedua, dan Lanzhou 60 kota termasuk Xuzhou dan Xuzhou adalah gigi ketiga. 2) Volume dan tren harga: permintaan di beberapa kota lapis ketiga dan keempat telah ditarik secara berlebihan, dan beberapa kota lapis pertama dan kedua telah pulih dalam volume transaksi dan pasar diharapkan untuk stabil. Beberapa kota lapis pertama dan kedua serta harga rumah di sekitarnya yang telah mengalami penyesuaian signifikan akan secara bertahap stabil, seperti pasokan yang tidak mencukupi atau tekanan ke atas tertentu; beberapa kota lapis ketiga dan keempat yang telah dirangsang oleh monetisasi reformasi gudang untuk merangsang lonjakan penjualan di tahap awal tetapi kekurangan dukungan mendasar Sesuaikan risikonya. 3) Penghancuran: Risiko inventaris keseluruhan lebih tinggi di wilayah barat dan kota-kota tingkat keempat. Dari perspektif inventaris yang dapat dijual, siklus penghapusan inventaris kota sampel tingkat pertama, kedua, dan ketiga dan keempat pada Januari 2019 masing-masing adalah 11,7, 10,5, dan 11,4 bulan. Kota-kota lapis ketiga dan keempat telah mengalami peningkatan tertentu sejak paruh kedua tahun 2018. Dari perspektif inventarisasi yang luas, siklus pencernaan tanah di wilayah barat dan kota-kota lapis keempat pada tahun 2017 masing-masing adalah 2,5 dan 2,1 tahun. 4) Biaya pembebasan tanah: Pada tahun 2018, rasio harga tanah terhadap harga rumah turun secara keseluruhan, dan beberapa kota masih tergolong tinggi. Pada Maret 2019, tarif premium untuk transaksi tanah perumahan di kota-kota lapis pertama, lapis kedua, dan lapis ketiga dan keempat dalam sampel 100 kota masing-masing adalah 4,2%, 21,6%, dan 21,4%. Diantaranya, kota lapis kedua naik selama 4 bulan berturut-turut, dan kota lapis ketiga dan lapis keempat naik selama 5 bulan berturut-turut. Naik. Pada tahun 2018, rasio harga tanah di kota-kota lapis pertama, lapis kedua, lapis ketiga, dan lapis keempat masing-masing sebesar 29%, 25%, 19%, dan 13%. Kecuali untuk kota lapis pertama, yang naik sedikit sebesar 1 poin persentase dari tahun 2017, kota lapis kedua, lapis ketiga, dan lapis keempat masing-masing mengalami penurunan. 7, 5, 2 poin persentase.
Rangkullah aglomerasi perkotaan dan pahami tren besarnya. Cluster metropolitan yang dipimpin oleh kota-kota pusat lebih produktif dan menghemat lahan dan energi, merupakan platform utama yang mendukung pengembangan ekonomi China yang berkualitas tinggi dan fokus pembangunan China saat ini dan di masa depan. Di antara 100 kota teratas dengan potensi pembangunan pada tahun 2019, 96 terletak di 19 cluster metropolitan, dan 54 terletak di 24 puluhan juta wilayah metropolitan. Dari perspektif efisiensi produksi per kapita, PDB per kapita yang dibuat berdasarkan skala menurun dari besar ke kecil; PDB per kapita di kota-kota dengan lebih dari 10 juta orang adalah 140.000 yuan, yang 2,1 kali lipat dari kota dengan 1 hingga 3 juta orang dan 200.000 orang. Sekitar 5 kali dari kota-kota berikut. Pada tingkat aglomerasi perkotaan, inti dari 19 aglomerasi perkotaan terletak pada 5 aglomerasi perkotaan termasuk Beijing-Tianjin-Hebei, Delta Sungai Yangtze, Delta Sungai Mutiara, Jangkauan Tengah Sungai Yangtze, dan Chengdu-Chongqing. Diperkirakan pada tahun 2030, sekitar 80% dari 200 juta penduduk perkotaan baru China akan didistribusikan di 19 aglomerasi perkotaan, di mana sekitar 60% akan didistribusikan di Delta Sungai Yangtze, Delta Sungai Mutiara, Beijing-Tianjin-Hebei, Sungai Yangtze Tengah, Chengdu-Chongqing, Central Plains, Shandong Tujuh cluster kota besar termasuk semenanjung. Di tingkat metropolitan, 24 wilayah metropolitan dengan lebih dari 10 juta orang menghasilkan sekitar 54% dari PDB dengan 6,7% dari tanah dan 33% dari populasi. Di antara mereka, potensi pengembangan Shanghai, Beijing, Shenzhen, Dongguan, Hui, Guangfo Zhao, dan wilayah metropolitan lainnya jelas di depan. Di luar wilayah metropolitan, masih terdapat dua jenis kota lapis ketiga dan keempat yang patut diperhatikan: satu kota lapis ketiga dan keempat dengan kekuatan ekonomi luar biasa di kawasan pesisir timur, dan yang lainnya adalah besarnya populasi kabupaten atau pedalaman yang jauh dari pusat kota metropolitan. Sebagian besar kota pusat lokal pedalaman yang besar terletak di cluster kota.
Penerapan mekanisme real estate jangka panjang akan membantu perkembangan pasar yang stabil dan sehat, yang juga menjadi harapan bersama masyarakat, pemerintah, perusahaan dan pihak lain. Kunci dari mekanisme jangka panjang terletak pada hubungan antara manusia dan tanah, stabilitas keuangan dan kebijakan khusus kota. Untuk kota-kota dengan harga rumah yang tinggi yang disebabkan oleh arus masuk penduduk yang terus menerus dan persediaan lahan yang tidak mencukupi, meningkatkan pasokan lahan; untuk kota-kota dengan arus keluar penduduk yang terus menerus dan kota-kota yang terlalu padat yang disebabkan oleh persediaan lahan yang berlebihan, mengurangi persediaan lahan; mencapai keseimbangan antara penawaran dan permintaan melalui hubungan manusia-tanah, dan menyelesaikan masalah-masalah sebelumnya. Pemisahan tanah dan ketidaksesuaian penawaran dan permintaan menyebabkan masalah harga rumah tingkat pertama dan kedua yang tinggi dan persediaan tingkat ketiga dan keempat yang tinggi. Dilihat dari pengalaman Amerika Serikat, Inggris, Jerman, Jepang, Hong Kong, Singapura, dll., Leverage keuangan yang berlebihan dalam real estate adalah sumber risiko, dan stabilitas moneter dan keuangan adalah akar penyebabnya. Hal ini diperlukan untuk menghindari penerbitan mata uang yang berlebihan, leverage yang berlebihan, dan pinjaman yang berlebihan oleh penduduk. Berbagai cara seperti mata uang, keuangan, perpajakan, dan dukungan lahan yang kaku dan meningkatkan permintaan serta mengekang permintaan spekulatif.
peringatan resiko: Prediksi model memiliki deviasi tertentu; beberapa indikator belum merilis data untuk tahun 2018, yang mempengaruhi estimasi model; logika kota wisata berbeda dengan kota lain, dan model tersebut tidak dipertimbangkan secara terpisah.
Daftar Isi
1 Latar belakang penelitian dan kerangka analisis: Pasar real estat telah memasuki era aglomerasi perkotaan dengan keseimbangan total dan diferensiasi regional
1.1 Latar belakang penelitian: real estate telah memasuki siklus baru, dan pembangunan perkotaan telah memasuki era aglomerasi perkotaan
1.2 Kerangka analisis: tren analisis fundamental, waktu analisis pasar
2 Fundamental: Peringkat potensi pengembangan kota China pada 2019
2.1 Tinjauan daftar: Shenzhen, Beijing, Shanghai dan Guangzhou berada di urutan teratas, kota-kota pusat regional dan Delta Sungai Mutiara dari Delta Sungai Yangtze berkinerja baik, sedangkan Timur Laut tertinggal secara keseluruhan
2.2 Status Penduduk: Penduduk terus berkumpul di kota-kota besar, dan kota-kota inti di wilayah tengah dan barat terus meningkat
2.3 Potensi populasi: Orang-orang mengikuti industri, dan fondasi serta potensi industri tingkat pertama dan kedua luar biasa
2.4 Daya beli: Daya beli absolut lebih tinggi di kota-kota tingkat pertama dan kedua, sementara daya beli relatif lebih rendah
2.5 Pasokan perumahan: Kota-kota lapis pertama dan lapis kedua memiliki persediaan perumahan yang terbatas, dan kota lapis kedua dan lapis ketiga memiliki tingkat ketergantungan finansial yang tinggi pada tanah
3 Pasar: Kapan 100 kota teratas di tahun 2019 akan memiliki tata letak terbaik?
3.1 Ikhtisar daftar: 100 potensi teratas dibagi menjadi 3 level
3.2 Tren volume dan harga: permintaan di beberapa kota lapis ketiga dan keempat telah ditarik secara signifikan, dan volume transaksi di beberapa kota lapis pertama dan kedua telah pulih dan harga perumahan telah stabil
3.3 Penghancuran: Risiko inventaris keseluruhan lebih tinggi di wilayah barat dan kota-kota tingkat keempat
3.4 Biaya pembebasan tanah: Rasio harga tanah terhadap harga rumah turun secara keseluruhan, dan beberapa kota masih tergolong tinggi
4 Rangkullah aglomerasi perkotaan dan pahami tren besarnya
teks
1 Latar belakang penelitian dan kerangka analisis: Pasar real estat telah memasuki era aglomerasi perkotaan dengan keseimbangan total dan diferensiasi regional
1.1 Latar belakang penelitian: real estate telah memasuki siklus baru, dan pembangunan perkotaan telah memasuki era aglomerasi perkotaan
Secara keseluruhan, populasi usia 20-50 tahun mencapai puncaknya pada tahun 2013, puncak permintaan telah berlalu, rasio unit perumahan yang ada mendekati 1,1 dan pembangunan mekanisme real estat jangka panjang telah dipercepat, menandai bahwa pasar real estat Tiongkok telah mengucapkan selamat tinggal pada tahap pertumbuhan tinggi dan memasuki pembangunan berkualitas tinggi. Era baru dan siklus baru. Di sisi permintaan, Ukuran pembeli rumah utama China yang berusia 20-50 mencapai puncaknya pada 2013. Kawasan hunian yang baru dimulai mencapai lebih dari 1,4 miliar meter persegi pada 2011 dan 2013. Pada 2018, luas penjualan bangunan hunian komersial mencapai 1,48 miliar meter persegi, yang mungkin merupakan puncak sejarah. Menurut tren perkembangan populasi saat ini, total populasi China akan mencapai puncaknya sekitar tahun 2024. Jika persalinan didorong di masa depan, waktu puncaknya akan tertunda paling lama hingga 2031. Di sisi penawaran, Sejak reformasi dan pembukaan pada tahun 1978, terutama sejak reformasi perumahan pada tahun 1998, penduduk perkotaan Cina pada dasarnya telah mencapai lompatan bersejarah dari menara tabung ke pemukiman, dari tempat tinggal siput menjadi layak huni, dan rasio unit perumahan perkotaan tingkat nasional telah meningkat dari kurang dari 0,8 menjadi Mendekati 1,1, menunjukkan berakhirnya era kekurangan perumahan. Di tingkat kebijakan, Regulasi real estate dan pemikiran kontrol telah mengalami perubahan besar, dan transisi dari kebijakan regulasi jangka pendek ke konstruksi mekanisme jangka panjang secara bertahap telah dilakukan. Dalam 20 tahun terakhir, tujuan regulasi real estat China telah diulangi antara menstabilkan pertumbuhan dan mengendalikan harga rumah. Pemikiran regulasi berfokus pada menahan permintaan, berkurangnya pasokan, regulasi jangka pendek dan mekanisme jangka panjang yang lebih sedikit, serta regulasi dan kontrol. Bangkit. Pada bulan Desember 2016, pemerintah pusat dengan jelas memposisikan "rumah untuk hidup, bukan untuk spekulasi", dan mulai mengusulkan pembentukan sistem dasar dan mekanisme jangka panjang untuk mendorong perkembangan real estat yang mantap dan sehat. Pemikiran pengaturan dan pengendalian real estat secara bertahap berubah dari kebijakan pengendalian jangka pendek menjadi efek jangka panjang. Transisi konstruksi mekanisme adalah transisi dari permainan catur nasional ke kebijakan kota tertentu, dan transisi dari atribut komoditas menjadi membangun sistem perumahan yang menekankan atribut perumahan.
Dalam jangka menengah dan panjang, tiga keuntungan utama urbanisasi, perbaikan perumahan, dan pembaruan perkotaan akan mendukung perkembangan stabil pasar real estat China di masa depan. Salah satunya adalah keuntungan urbanisasi. Pada tahun 2018, tingkat urbanisasi penduduk tetap Tiongkok adalah 59,6%. Dibandingkan dengan rata-rata tingkat urbanisasi sekitar 80% di negara maju, masih terdapat ruang yang besar untuk pertumbuhan.Selain itu, tingkat urbanisasi penduduk yang terdaftar hanya 43,4%, dan ruang untuk urbanisasi sangat besar. Yang kedua adalah dividen perbaikan rumah. Saat ini, tingkat keseluruhan perumahan perkotaan dengan dapur dan kamar mandi hanya 85%, dan 20% keluarga tinggal di bungalow dengan kondisi yang buruk. Luas perumahan per kapita hanya kurang dari 25 meter persegi, yang merupakan kesenjangan yang jelas dengan negara maju. Seiring dengan pertumbuhan ekonomi China dan pendapatan yang meningkat, ditambah dengan jumlah rumah tangga yang semakin kecil, area perumahan per kapita akan terus berkembang. Ketiga adalah bonus pembaruan kota. Seiring dengan pertumbuhan pasar saham perumahan yang lebih besar, pembaruan saham perumahan serta skala pembongkaran dan rekonstruksi akan terus meningkat. Secara keseluruhan, rata-rata permintaan tahunan pasar real estat China akan menjadi sekitar 1,1-1,3 miliar meter persegi pada tahun 2030. Meskipun permintaan telah menurun, skalanya masih besar. (Mengacu pada laporan Evergrande Research Institute pada Desember 2018 "Kelanjutan Siklus Tradisional, atau Pemutusan Mekanisme Jangka Panjang? -Pandangan Pasar Real Estat di 2019")
Dari perspektif regional, Tiongkok telah memasuki era aglomerasi perkotaan dan wilayah metropolitan, dengan diferensiasi regional yang menonjol, perbedaan besar dalam potensi pengembangan perkotaan, dan nilai penelitian perkotaan menjadi lebih menonjol. Di era kekurangan perumahan, potensi pengembangan kota tidak jauh berbeda, namun di era keseimbangan perumahan secara keseluruhan, potensi pengembangan kota berbeda secara signifikan. Kota dengan rasio stok perumahan rendah, vitalitas industri yang kuat, dan arus masuk penduduk yang terus menerus jelas memiliki potensi pembangunan yang lebih besar, sedangkan kota dengan rasio stok perumahan yang tinggi, industri yang lesu, dan arus keluar penduduk yang berkelanjutan kurang memiliki potensi pembangunan. Dalam konteks ini, penting untuk mempelajari potensi pengembangan kota yang berbeda. Dari perspektif pengalaman internasional dan Cina, migrasi penduduk dibagi menjadi dua tahap: dari migrasi pedesaan ke perkotaan, ke migrasi nyata ke aglomerasi perkotaan pada tahap tengah dan akhir urbanisasi. Meskipun China mulai mengusulkan aglomerasi perkotaan sebagai bentuk utama urbanisasi dalam "Rencana Lima Tahun Kesebelas" pada tahun 2006, kemajuan nyata dari konstruksi aglomerasi perkotaan dimulai dengan konstruksi urbanisasi baru yang dimulai pada tahun 2014, dan 19 rencana aglomerasi perkotaan telah dikeluarkan satu demi satu. Pada November 2018, Pendapat tentang Pembentukan Mekanisme Baru yang Lebih Efektif untuk Pembangunan Koordinasi Regional dari Dewan Negara mensyaratkan pembentukan model baru kota-kota pusat untuk memimpin pengembangan aglomerasi perkotaan dan aglomerasi perkotaan untuk mendorong pembangunan daerah, dan untuk mempromosikan pembangunan yang terintegrasi dan interaktif antar sektor-sektor regional. Melihat perkembangan aglomerasi perkotaan yang belum matang saat ini, pemerintah pusat menganggap kawasan metropolitan dengan kota-kota besar sebagai inti sebagai terobosan dan titik awal pembangunan aglomerasi perkotaan. Pada Februari 2019, Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional mengeluarkan "Pendapat Pemandu tentang Penanaman dan Pengembangan Wilayah Metropolitan Modern", yang mensyaratkan pembangunan lingkaran komuter satu jam ke arah urbanisasi, menandai masuknya China ke dalam era aglomerasi perkotaan. Faktanya, dalam beberapa tahun terakhir, tren harga rumah di kota-kota Tier 1, 2, 3, dan 4 memiliki diferensiasi yang jelas, yang merupakan manifestasi langsung dari perbedaan nyata dalam potensi pembangunan perkotaan. Harga rumah di kota-kota lapis pertama dan kedua melonjak pada 2015-2016 karena masuknya jumlah penduduk yang besar dan pasokan lahan yang tidak mencukupi; kota-kota lapis ketiga dan keempat pernah memiliki persediaan yang tinggi dan kemudian karena kebijakan penghancuran, yang meningkat tajam pada 2017-2018.
1.2 Kerangka analisis: tren analisis fundamental, waktu analisis pasar
Berdasarkan kerangka klasik "real estat melihat populasi dalam jangka panjang, tanah dalam jangka menengah, dan keuangan dalam jangka pendek", kami mempelajari potensi pengembangan 336 unit administrasi tingkat prefektur China pada tahun 2019 dengan 27 indikator dari dua tingkat "pasar + fundamental" ( Tidak termasuk Sansha), potensi pembangunan jangka menengah dan panjang kota akan dinilai berdasarkan fundamental, dan pasar akan digunakan untuk membantu penentuan waktu.
Analisis fundamental adalah inti dari penelitian dan penilaian potensi pembangunan perkotaan. Kuncinya adalah meneliti dan menilai tren populasi. Rantai logisnya adalah: Orang mengikuti industri, dan tata letak industri bergantung pada lokasi. Pertama, real estat bergantung pada populasi dalam jangka panjang, dan populasi menentukan permintaan. Populasi adalah fondasi dari semua kegiatan ekonomi dan sosial dan dukungan fundamental untuk pengembangan pasar real estat. Akibat penurunan tajam populasi kelahiran, populasi China hanya bertambah 5,3 juta pada 2018, dan total populasi akan mencapai puncaknya pada 2024-2031.Semua wilayah secara bertahap memasuki era persaingan populasi. Kekuatan pendorong utama migrasi penduduk terletak pada kesenjangan antara pendapatan aktual dan standar hidup Aturan umumnya adalah bahwa orang pergi dengan industri dan orang pergi ke tempat yang lebih tinggi. Kedua, industri menentukan naik turunnya kota, kemakmuran industri mengarah pada kemakmuran kota, dan pengumpulan industri mengarah pada pengumpulan orang. Saat ini, perekonomian China telah bergeser dari tahap pertumbuhan berkecepatan tinggi ke tahap pembangunan berkualitas tinggi, dan telah bertransformasi dan ditingkatkan dari kelas bawah rantai nilai global menjadi kelas atas. Struktur industri regional telah berubah secara signifikan. Dari perspektif regional, sejumlah besar industri manufaktur di sepanjang pantai timur telah terpengaruh oleh kenaikan biaya, dan mereka telah dan sedang bergeser ke daratan Cina dan Asia Tenggara. Dari perspektif aglomerasi perkotaan, kota inti di aglomerasi perkotaan maju mengumpulkan industri manufaktur kelas atas dan industri jasa kelas atas, dan industri manufaktur umum dipindahkan ke daerah sekitarnya. Industri manufaktur di aglomerasi perkotaan di kawasan metropolitan yang sedang berkembang terus berkumpul di kota-kota inti. Struktur industri kota-kota umum di luar aglomerasi perkotaan sebagian besar ada. Manufaktur kelas bawah dan industrialisasi layanan kelas bawah. Ketiga, lokasi menentukan tata letak industri, dan skala ekonomi serta biaya transportasi menentukan lokasi. Tata letak industri perusahaan ditujukan untuk memaksimalkan keuntungan, dan pemilihan lokasi sangat penting. Namun, faktor lokasi tidak statis dan berubah dengan faktor-faktor seperti skala ekonomi dan biaya transportasi. Kunci pengembangan pertama wilayah pesisir timur Tiongkok bukanlah kebijakan pembukaan pertama, tetapi lokasi geografis pantai yang kondusif untuk ekspor; dari perspektif global, sekitar 60% dari hasil ekonomi terkonsentrasi dalam 100 kilometer dari pantai. Manufaktur kelas atas dan industri jasa kelas atas terkonsentrasi di kota-kota inti, terutama karena pengurangan biaya dan peningkatan efisiensi yang dibawa oleh skala ekonomi.
Secara khusus, kami fokus pada status demografi, potensi penduduk, dan daya beli penduduk di sisi permintaan, serta ketersediaan perumahan dan keuangan lahan di sisi penawaran, yang melibatkan total 23 indikator. Diantaranya, jumlah penduduk saat ini terbagi dalam dua dimensi yaitu total dan struktur yang meliputi indikator seperti penduduk pendatang, struktur umur penduduk, tingkat urbanisasi, dan siswa sekolah dasar. Berdasarkan logika dasar "orang pergi dengan industri, orang pergi tinggi", kami menganalisis potensi penduduk dari empat aspek: kekuatan ekonomi, inovasi industri, lokasi transportasi, dan sumber daya publik. Selain volume ekonomi total, kami menggunakan rasio ekonomi-populasi (pangsa ekonomi regional / pangsa populasi) untuk mencerminkan daya tarik populasi secara keseluruhan di tingkat ekonomi, dan jumlah perusahaan yang terdaftar di saham A + H dan jumlah paten penemuan untuk mencerminkan industri maju regional dan kemampuan inovasi Mencerminkan lokasi lalu lintas dengan jumlah keberangkatan dan perjalanan akhir kereta berkecepatan tinggi, kepadatan jaringan jalan raya, jarak ke pusat kota, dll., Mencerminkan lokasi lalu lintas menurut jumlah mahasiswa, jumlah dokter praktik (asisten), dan jarak tempuh angkutan kereta kota dan kepadatan jaringan jalan raya. Sumber daya umum seperti transportasi umum. Dalam hal daya beli, kami memperhatikan tingkat absolut simpanan tabungan per kapita, pendapatan yang dapat dibuang per kapita, dan tingkat relatif rasio harga rumah terhadap pendapatan. Di sisi penawaran, kami memperhatikan dua indikator: rasio rumah tangga dan tingkat ketergantungan finansial pada tanah; di antaranya, rasio rumah tangga mencerminkan keseluruhan keseimbangan pasar saham perumahan, dan ketergantungan finansial pada tanah mencerminkan ketergantungan pemerintah daerah pada real estate dan transfer tanah terkait. Pilihan.
Di sisi pasar, empat indikator jangka pendek dengan volatilitas besar, termasuk penipisan inventaris, siklus harga rumah, tingkat cerukan permintaan, dan rasio harga tanah, digunakan untuk mempelajari fluktuasi jangka pendek di pasar perkotaan untuk menentukan waktu dan prioritas masuk berdasarkan analisis fundamental. Meskipun beberapa kota memiliki potensi besar untuk pembangunan jangka menengah dan panjang dari perspektif fundamental, jika cerukan permintaan jangka pendek parah, tidak ada potensi pengembangan dalam jangka pendek. Kami menggunakan empat indikator jangka pendek untuk mencerminkan pasar, termasuk siklus pencernaan tanah, siklus harga rumah, tingkat cerukan permintaan, harga tanah dan rasio harga rumah. Karena data yang tidak lengkap tentang inventaris yang dapat dijual, kami menggunakan indikator dekontaminasi inventaris umum dari siklus pencernaan tanah untuk mencerminkan inventaris perumahan perkotaan. Siklus harga rumah mencerminkan posisi harga rumah perkotaan saat ini, apakah naik atau turun, dan durasi yang relevan. Tingkat cerukan permintaan adalah tingkat penyimpangan antara tingkat pertumbuhan area penjualan perumahan saat ini dan tingkat pertumbuhan beberapa tahun terakhir. Jika menyimpang secara signifikan dari rata-rata sebelumnya, kemungkinan itu berarti risiko yang lebih besar. Rasio harga tanah terhadap harga perumahan secara kasar dapat mencerminkan rasio biaya-manfaat yang diharapkan dari pembebasan tanah saat ini oleh perusahaan real estate.Namun, jika kurangnya populasi dan pengenalan industri, daerah dengan harga tanah yang rendah terhadap harga rumah juga kekurangan potensi pengembangan.
Selain itu, indikator keuangan jangka pendek sebagian besar memiliki identitas nasional dan perbedaan regional yang kecil, sehingga tidak dimasukkan dalam pertimbangan model. Kebijakan keuangan (suku bunga, likuiditas, kredit, rasio uang muka, dll.) Bukan hanya salah satu alat utama pengaturan makroekonomi di berbagai negara, tetapi juga kebijakan yang memiliki pengaruh paling signifikan terhadap fluktuasi jangka pendek di pasar real estat. Pengembangan dan pembelian perumahan sangat bergantung pada dukungan kredit bank. Kebijakan seperti suku bunga, rasio uang muka, dan kredit akan memengaruhi kemampuan penghuni untuk membayar, serta pengembalian dana dan ekspektasi pengembang, dan berdampak lebih besar pada fluktuasi pasokan dan permintaan perumahan.
Semua data dalam artikel ini berasal dari sumber publik, termasuk biro statistik nasional dan lokal, informasi publik pemerintah, Wind, dan beberapa lembaga data profesional real estate. Untuk beberapa wilayah atau beberapa indikator yang belum merilis data tahun 2018, kami akan menggantinya dengan data tahun 2017.
Dalam hal pemrosesan data, Untuk menghilangkan perbedaan dimensi dari data asli, metode "maksimum-minimum" diadopsi untuk menstandarkan data asli. Diantaranya, untuk indeks yang meningkat secara monoton, konversi liniernya adalah 0-100, dan untuk indeks yang menurun secara monoton, konversi linier terbalik adalah 0-100.
Dalam hal pembobotan, Proses hierarki analitik digunakan untuk menetapkan bobot indikator di semua level dari atas ke bawah, dan pengaturan bobot dioptimalkan melalui data historis backtesting. Pada backtest data 2015-2016, akurasi model pemeringkatan 75%, dan goodness of fit to index 62%.
2 Fundamental: Peringkat potensi pengembangan kota China pada 2019
2.1 Tinjauan daftar: Shenzhen, Beijing, Shanghai dan Guangzhou berada di urutan teratas, kota-kota pusat regional dan Delta Sungai Mutiara dari Delta Sungai Yangtze berkinerja baik, sedangkan Timur Laut tertinggal secara keseluruhan
Menurut PDB, pendapatan yang dapat dibuang per kapita penduduk perkotaan, dan status politik perkotaan, 337 unit tingkat prefektur ke atas di negara ini dibagi menjadi satu, dua, tiga, dan empat kota. Diantaranya, Kota Sansha tidak termasuk dalam daftar ini karena kurangnya data publik. Kota-kota tingkat pertama adalah Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen, dengan PDB lebih dari 2 triliun yuan pada tahun 2018; kota-kota lapis kedua adalah kota-kota selain kota-kota tingkat pertama, sebagian besar ibu kota provinsi, kota-kota di bawah perencanaan terpisah, dan PDB lebih besar dari 700 miliar yuan dan pendapatan per kapita penduduk perkotaan lebih besar dari Sebanyak 35 kota tingkat prefektur yang berkembang dengan nilai 40.000 yuan; kota tingkat ketiga adalah sejumlah kecil ibu kota provinsi yang kecil dan lemah dan 85 unit tingkat prefektur lainnya dengan PDB lebih dari 200 miliar yuan; kota tingkat keempat adalah kota tingkat prefektur lainnya dengan PDB kurang dari 200 miliar yuan Ada total 213 unit.
2019 Shenzhen, Beijing, Shanghai dan Guangzhou berada di peringkat 4 besar dalam daftar potensi pembangunan jangka menengah dan panjang. Di antara kota-kota lapis kedua, Chengdu, Nanjing, Wuhan, Chongqing, Tianjin, dan Hangzhou berada di peringkat sepuluh besar; 32 kota di wilayah timur masuk 50 besar, dan wilayah timur laut memiliki lebih banyak Delapan puluh persen kota berada di belakang 200. 100 kota teratas menggunakan 13% tanah negara dan 50% populasi untuk menghasilkan sekitar 73% dari PDB, terhitung sekitar 62% dari penjualan perumahan komersial negara. Shenzhen menempati puncak daftar potensi pengembangan perkotaan, diikuti oleh Beijing, Shanghai, dan Guangzhou. Di antara kota-kota lapis kedua, Chengdu, Nanjing, Wuhan, Chongqing, Tianjin, dan Hangzhou berada di peringkat 10 besar; ibu kota provinsi seperti Zhengzhou, Changsha, Xi'an, Jinan, dan Hefei; Xiamen dan Qingdao secara terpisah terdaftar dalam rencana negara; dan daerah berkembang seperti Suzhou, Dongguan dan Foshan Kota tingkat pertama masuk 20 besar. Ibu kota provinsi kecuali Hohhot, Yinchuan, Xining dan Lhasa semuanya masuk dalam 50 besar. Di antara 50 kota teratas, terdapat 32 kota di wilayah timur, dan 6, 8, dan 4 kota di wilayah tengah, barat, dan timur laut. Kecuali untuk kotamadya langsung di bawah Pemerintah Pusat, ibu kota provinsi, dan kota di bawah perencanaan terpisah, sebagian besar kota tingkat prefektur yang tersisa di 50 teratas terletak di Delta Sungai Yangtze dan Delta Sungai Mutiara, termasuk 8 aglomerasi perkotaan Delta Sungai Yangtze, 4 aglomerasi perkotaan Delta Sungai Mutiara, aglomerasi perkotaan Haixi, dan Semenanjung Shandong Ada 2 kota masing-masing. Dalam hal wilayah, kota-kota di wilayah timur, tengah, dan barat setelah tempat ke-200 masing-masing menyumbang 4,6%, 22%, dan 64,1%; 30 kota di wilayah timur laut berada di peringkat setelah tempat ke-200, terhitung jumlah unit tingkat prefektur di wilayah tersebut 83,3% dari total, potensi pembangunan secara keseluruhan masih tertinggal. Perlu dicatat bahwa indeks potensi pengembangan yang disintesis setelah standarisasi masing-masing indikator hanya memiliki makna ordinal.
2.2 Status Penduduk: Penduduk terus berkumpul di kota-kota besar, dan kota-kota inti di wilayah tengah dan barat terus meningkat
Dari perspektif regional, populasi saat ini yang kembali ke Anhui, Sichuan, Guangxi, Henan, dan provinsi tengah dan barat lainnya serta provinsi timur seperti Guangdong, Zhejiang dan provinsi timur lainnya telah berkumpul kembali dan hidup berdampingan. Pertumbuhan populasi di Beijing, Shanghai, Tianjin, Jiangsu, Jilin dan Liao lambat atau bahkan negatif. Pasca reformasi dan pembukaan hingga sekitar tahun 2010, penduduk berpindah ke kawasan pesisir berkembang berorientasi ekspor secara besar-besaran. Sejak 2010, seiring dengan transformasi dan peningkatan industri di wilayah pesisir, akuisisi industri di wilayah tengah dan barat, serta penuaan generasi tua pekerja migran, sebagian penduduk secara bertahap kembali ke wilayah tengah dan barat. Laju pertumbuhan penduduk di timur umumnya melambat, sedangkan penduduk di timur laut mulai tumbuh secara negatif. Pengembalian populasi saat ini terlihat jelas di Anhui, Sichuan, Guangxi, Henan, Guizhou, dan provinsi lainnya. Peningkatan rata-rata penduduk permanen Anhui per tahun telah meningkat dari -330.000 pada 2000-2010 menjadi 370.000 pada 2010-2015, dan kemudian meningkat menjadi 2015-2018 Pada tahun 600.000, Sichuan naik dari -560.000 menjadi 320.000, dan kemudian menjadi 460.000. Pertumbuhan penduduk permanen di Guangdong, Zhejiang dan provinsi lain pernah melambat secara signifikan oleh kembalinya penduduk, tetapi populasi kembali terkonsentrasi pada 2015-2018, dan peningkatan tahunan rata-rata saat ini masing-masing adalah 1,66 juta dan 660.000. Jiangsu turun dari 540.000 pada 2000-2010 menjadi 220.000 pada 2010-2015, dan 250.000 pada 2015-2018. Tidak ada peningkatan yang nyata. Perbedaan aglomerasi populasi antara Jiangsu dan Guangdong serupa dengan perbedaan dalam pembangunan ekonomi. Jumlah total meningkat secara bertahap.
Dari perspektif kota sub-lapis, penduduk terus mengalir ke kota-kota lapis pertama dan kedua, arus masuk dan keluar kota-kota lapis ketiga pada dasarnya seimbang, dan kota-kota lapis keempat terus mengalir keluar. Dari tahun 1982 hingga 2017, tingkat pertumbuhan penduduk tahunan rata-rata di kota-kota tingkat pertama dan kedua secara signifikan lebih tinggi daripada rata-rata nasional, dan tingkat pertumbuhan kota-kota tingkat pertama lebih tinggi, yang menunjukkan bahwa aliran masuk populasi bersih jangka panjang lebih terkonsentrasi di kota-kota tingkat pertama. Diantaranya, selama 1991-2000, 2001-2010, dan 2011-2017, tingkat pertumbuhan tahunan rata-rata penduduk di kota-kota lapis pertama adalah masing-masing 3,9%, 3,4%, dan 1,5%, dan di kota-kota lapis kedua masing-masing adalah 1,9%, 1,8%, dan 1%, menunjukkan bahwa tahun 2011 Sejak awal tahun, arus masuk penduduk di kota-kota tingkat pertama dan kedua telah melambat tetapi masih tetap teraglomerasi. Alasan perlambatan tersebut termasuk kembalinya pekerja migran dari Beijing dan Shanghai serta populasi yang menua. Dalam tiga periode di atas, rata-rata laju pertumbuhan penduduk tahunan lapis ketiga dan keempat adalah masing-masing 0,63%, 0,29%, dan 0,44%, sedangkan tingkat pertumbuhan penduduk rata-rata nasional adalah 1,04%, 0,57%, dan 0,52%, yang menunjukkan bahwa penduduk telah kembali sejak tahun 2011. Arus keluar bersih masih berlanjut. Diantaranya, tingkat pertumbuhan penduduk tahunan rata-rata kota-kota lapis ketiga dari 2001 hingga 2010 dan 2011-2017 adalah 0,50% dan 0,44%, yang pada dasarnya sama dengan tingkat pertumbuhan penduduk nasional sebesar 0,57% dan 0,52%; tingkat pertumbuhan penduduk tahunan rata-rata kota-kota lapis keempat adalah keduanya. 0,14% dan 0,38% jauh lebih rendah dari rata-rata nasional.
Dari perspektif kota-kota utama, populasi permanen Shenzhen, Guangzhou, dan Hangzhou telah tumbuh secara substansial, kota-kota inti di wilayah tengah dan barat seperti Xi'an, Chengdu, dan Changsha meningkat, dan pertumbuhan populasi kota-kota timur seperti Beijing, Shanghai, Tianjin, Suzhou dan Wuxi telah melambat secara signifikan. Dalam dua dekade terakhir, pola aglomerasi penduduk perkotaan telah mengalami perubahan besar. Dengan pengecualian Beijing dan Shanghai, yang telah secara aktif mengontrol orang sejak 2013, kota-kota lain telah "menarik orang" baru-baru ini, tetapi dengan hasil yang berbeda-beda. Dari tahun 2000 hingga 2010, lima kota teratas dengan peningkatan populasi permanen tahunan terbesar adalah Shanghai, Beijing, Suzhou, Shenzhen, dan Tianjin, dengan peningkatan tahunan rata-rata masing-masing 66, 61, 37, 34, dan 310.000. Dari tahun 2010 hingga 2015, lima kota teratas dengan peningkatan populasi permanen tahunan terbesar adalah Tianjin, Beijing, Shanghai, Shenzhen, dan Zhengzhou, dengan peningkatan tahunan rata-rata masing-masing 50, 42, 22, 200, dan 180.000. Dari 2015 hingga 2018, lima kota teratas dengan peningkatan populasi permanen tahunan terbesar adalah Shenzhen, Guangzhou, Hangzhou, Changsha, dan Xi'an, dengan peningkatan tahunan rata-rata masing-masing 55, 47, 26, 24, dan 230.000; Chengdu, Zhengzhou, dan Chongqing (utama Peningkatan tahunan rata-rata populasi penduduk permanen di Beijing, Shanghai, Tianjin, Suzhou, dan Wuxi kurang dari 50.000. Beijing, Shanghai, Tianjin, Suzhou, dan Wuxi telah mengalami dua tahun pertumbuhan negatif dari 2017 hingga 2018, dan Tianjin mengalami pertumbuhan negatif pada 2017. .
Dari sisi pencatatan rumah tangga, kota-kota besar memiliki jumlah penduduk pendatang yang besar dan ruang yang luas untuk lokalisasi penduduk, dengan pendalaman reformasi sistem pencatatan rumah tangga diharapkan dapat melepaskan sebagian dari kebutuhan perumahan. Pemerintah pusat mengharuskan kecuali beberapa kota besar di Beijing dan Shanghai, semua kota lain perlu melonggarkan pembatasan permukiman. Saat ini, perbedaan antara penduduk tetap dan penduduk terdaftar lebih besar dari 5 juta di 6 kota: Shanghai, Beijing, Shenzhen, Dongguan, Guangzhou, dan Tianjin. Di antara 2 hingga 5 juta penduduk, terdapat 5 kota di Suzhou, Foshan, Wuhan, Zhengzhou, dan Ningbo. Ada 15 kota dengan 1 sampai 2 juta orang, dan 18 kota dengan 500.000 sampai 1 juta orang. Ke-34 kota yang disebutkan di atas adalah kota yang berada langsung di bawah Pemerintah Pusat, ibu kota provinsi, kota di bawah perencanaan negara bagian yang terpisah, atau kota maju di Delta Sungai Yangtze, Delta Sungai Pearl, dan pantai barat Selat Taiwan. Dalam beberapa tahun terakhir, dalam konteks reformasi sistem pendaftaran rumah tangga dan "perebutan orang", jumlah penduduk terdaftar di beberapa kota besar telah berkembang pesat. Pada tahun 2018, populasi terdaftar di Xi'an, Chengdu, Wuhan, dan Guangzhou masing-masing meningkat sebesar 86,6, 40,8, 30. 1 dan 298.000 dari tahun sebelumnya, terutama karena peningkatan pendaftaran rumah tangga.
2.3 Potensi populasi: Orang-orang mengikuti industri, dan fondasi serta potensi industri tingkat pertama dan kedua luar biasa
Kota tingkat pertama dan kedua telah menghasilkan 46,5% dari PDB dengan 25,5% populasi, dan terdapat potensi besar untuk aglomerasi penduduk. . Saat ini, kota-kota lapis pertama telah menghasilkan 12,3% dari PDB nasional dengan 5,2% populasi, dan kota-kota lapis kedua telah menciptakan 34,1% dari PDB dengan 20,3% dari populasi. Jumlah penduduk dan pangsa ekonomi kota-kota lapis ketiga pada dasarnya sama, masing-masing sebesar 33,9% dan 34,0%. Pangsa populasi kota-kota lapis secara signifikan lebih rendah daripada pangsa ekonomi, masing-masing 39,7% dan 24,5% (karena masalah statistik, total PDRB berbeda dari total nasional). Dari rasio ekonomi-penduduk, kota-kota lapis pertama, kedua, ketiga, dan keempat pada tahun 2017 masing-masing adalah 2,4, 1,7, 1,0, dan 0,6; dari rasio penduduk industri tersier tidak termasuk faktor industri, kota lapis pertama, kedua, ketiga, dan ketiga pada tahun 2017 Kota-kota tingkat keempat masing-masing adalah 3,2, 1,7, 0,8, dan 0,5. Dari perspektif pertumbuhan ekonomi, dari 2015 hingga 2017, rata-rata tingkat pertumbuhan ekonomi tahunan kota-kota lapis pertama, lapis kedua, lapis ketiga, dan lapis keempat masing-masing adalah 7,5%, 7,9%, 7,8%, dan 6,8%. Skala ekonomi lapis keempat kecil, tetapi tingkat pertumbuhannya masih Kelelahan. Dari sudut pandang regional, daerah dengan tingkat pertumbuhan ekonomi yang relatif rendah dalam beberapa tahun terakhir adalah daerah dengan data-squeeze seperti Liaoning dan Shanxi, serta daerah terpencil seperti timur laut dan barat. Tingkat pertumbuhan ekonomi sebagian besar di bawah 6%; sedangkan tingkat pertumbuhan ekonomi di banyak daerah pusat adalah 8 -10%, dan beberapa daerah di barat daya bahkan lebih dari 10%. Secara umum, populasi akan terus berkumpul di wilayah metropolitan dan kota pusat regional di masa depan, dan seluruh populasi kota lapis ketiga dan keempat akan terus mengalir keluar secara substansial di masa depan.
Dalam hal inovasi industri, kota-kota tingkat pertama dan kedua memiliki efek utama yang jelas, dengan Beijing, Shanghai dan Shenzhen menempati tempat yang sangat tinggi, dengan kota-kota seperti Hangzhou, Guangzhou, Suzhou, Nanjing, dan Chengdu memimpin. Perbedaan perkotaan dalam inovasi industri lebih jelas daripada kekuatan ekonomi, terutama karena inovasi membutuhkan tingkat konsentrasi yang tinggi agar lebih efisien. Dari perspektif jumlah perusahaan yang terdaftar di A + H-share yang mencerminkan perusahaan terkemuka, Beijing menyumbang 10,7% dari negara, Beijing, Shanghai dan Shenzhen bersama-sama menyumbang 27,5%, dan kota-kota tingkat pertama dan kedua menyumbang 69,9%. Dari perspektif jumlah paten penemuan, Beijing sendiri menyumbang 14,4% dari negara itu karena keunggulannya dalam sumber daya produksi, pendidikan dan penelitian, Beijing, Shanghai dan Shenzhen bersama-sama menyumbang 26,8%, dan kota-kota tingkat pertama dan kedua menyumbang 75,5%. Kota-kota tingkat ketiga yang peringkatnya relatif tinggi dalam inovasi industri terutama adalah Shaoxing, Changzhou, Taizhou, Jiaxing, Zhuhai dan kota-kota lain di Delta Sungai Yangtze dan Delta Sungai Mutiara.
Dalam hal lokasi transportasi, kota-kota lapis pertama dan kedua menempati status pusat transportasi. Jumlah harian keberangkatan dan kedatangan kereta api berkecepatan tinggi mencapai 740 dan 149. Wilayah timur mendapat manfaat dari geografi alam dan memimpin dalam pengembangan infrastruktur transportasi strategis. Dari perspektif geografi fisik, kawasan pesisir timur memiliki keunggulan lokasi penggerak pertama. Di bawah strategi pembangunan timur, kereta api berkecepatan tinggi, jalan raya dan infrastruktur transportasi lainnya telah berkembang pesat, terutama di Delta Sungai Mutiara, Delta Sungai Yangtze, Beijing-Tianjin-Hebei dan wilayah lainnya. Dari perspektif aksesibilitas rel kecepatan tinggi, rata-rata harian kereta kecepatan tinggi di kota-kota lapis pertama, lapis kedua, lapis ketiga, dan lapis keempat masing-masing adalah 974, 460, 155, dan 54. Saat ini, masih terdapat 107 kota yang belum memiliki kereta api berkecepatan tinggi, terutama di wilayah tengah dan barat. Dari awal dan akhir hari kereta berkecepatan tinggi hingga jumlah perjalanan, kota-kota tingkat pertama, tingkat kedua, tingkat ketiga, dan keempat rata-rata memiliki rata-rata 740, 149, 17, dan 6. Diantaranya, Guangzhou, Shanghai, Beijing, Shenzhen, Chengdu, Wuhan, Chongqing, Tianjin, Changsha , Xi'an menempati urutan sepuluh besar di negara ini. Dalam hal jalan tol, perbedaan kepadatan jaringan jalan antara kota Tier 1 dan Tier 2 serta kota Tier 3 dan Tier 4 masih sangat jelas, dengan masing-masing 1001, 506, 330, dan 99 kilometer per 10.000 kilometer persegi, dan kota Tier 4 hanya 10% dari kota Tier 1. Pada tahun 2016, "Perencanaan Jaringan Kereta Api Jangka Menengah dan Panjang" dari Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional mensyaratkan bahwa atas dasar perkeretaapian kecepatan tinggi "empat vertikal dan empat horizontal", pembangunan koridor utama "delapan vertikal dan delapan horizontal" sebagai kerangka kerja, jalur sambungan regional, dan pelengkap perkeretaapian antarkota Jaringan kereta api berkecepatan tinggi. Delapan vertikal mengacu pada jalur pesisir, jalur Beijing-Shanghai, jalur Beijing-Hong Kong (Taiwan), jalur Beijing-Harbin-Beijing-Hong Kong-Macao, jalur Hunan, jalur Beijing-Kunming, jalur laut Bao (perak), dan jalur Lan (barat) -Guangzhou; Mengacu pada Suiman Pass, Beijing Lan Pass, Qingyin Pass, Yanjiang Pass, Shanghai-Kunming Pass, Xiamen-Chongqing Pass, dan Guang-Kun Pass.
Dalam hal sumber daya publik, pendidikan berkualitas tinggi dan sumber daya medis intensif di kota-kota tingkat pertama dan kedua, dan angkutan kereta kota telah meningkatkan efisiensi operasi perkotaan. Sumber daya publik merupakan sarana penunjang perkembangan industri, dan sumber daya publik yang berkualitas jelas menarik bagi penduduk. Dalam hal pendidikan, sebagian besar kota dan ibu kota provinsi memiliki sumber daya pendidikan dasar dan menengah serta pendidikan tinggi dengan kualitas tertinggi di wilayahnya. Jumlah total universitas yang dimiliki oleh 985/211 mencapai 81% negara, dan jumlah mahasiswa yang mereka miliki mencapai 58% dari negara; , Tarif masuk satu buku Beijing-Tianjin-Shanghai berada di peringkat tiga teratas di negara ini. Dari perspektif sumber daya medis, jumlah dokter (asisten) dokter per 1.000 penduduk di kota-kota tingkat pertama, kedua, ketiga, dan keempat masing-masing adalah 3,2, 3,1, 2,2, dan 1,9, dan kualitas sumber daya medis sangat bervariasi. Sumber daya medis terbaik di negara ini terutama terkonsentrasi di Kota tingkat pertama dan kedua. Dari perspektif angkutan kereta kota, menurut situs resmi masing-masing perusahaan kereta bawah tanah kota dan persetujuan terbaru dari Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional, per Maret 2019, terdapat 35 kota secara nasional dengan angkutan kereta kota (tidak termasuk trem), ditambah jumlah kota yang telah disetujui tetapi belum dibuka. Sampai 45. Di kota-kota lapis kedua, Taiyuan, Hohhot, Nantong, Quanzhou, dan Yantai belum membuka angkutan kereta kota, dan kota-kota lapis ketiga saat ini hanya ada di Wenzhou. Selain tiga kota lapis kedua Taiyuan, Hohhot, dan Nantong, kota-kota yang telah disetujui untuk tidak dibuka kereta bawah tanah juga mencakup tujuh kota lapis ketiga, termasuk Baotou, Xuzhou, Changzhou, Shaoxing, Jinhua, Wuhu, dan Luoyang.
2.4 Daya beli: Daya beli absolut lebih tinggi di kota-kota tingkat pertama dan kedua, sementara daya beli relatif lebih rendah
Tabungan per kapita dan pendapatan yang dapat dibelanjakan di kota-kota tingkat pertama masing-masing setinggi 115.000 yuan dan 66.000 yuan, yang jauh lebih tinggi daripada kota-kota lain. Daya beli absolut bukan hanya disposable income, tetapi juga simpanan tabungan per kapita Meskipun fenomena perpindahan simpanan saat ini terlihat jelas, namun tetap mencerminkan situasi yang relevan. Dari perspektif simpanan tabungan per kapita penduduk perkotaan dan pedesaan, pada tahun 2017, kota-kota tingkat pertama dan kedua adalah 115.000 yuan dan 66.000 yuan, dan kota-kota tingkat ketiga dan keempat masing-masing adalah 41.000 yuan dan 32.000 yuan. Dalam hal pendapatan yang dapat dibuang penduduk perkotaan, pada 2017, kota-kota tingkat pertama dan kedua adalah 64.000 yuan dan 45.000 yuan, dan kota-kota tingkat ketiga dan keempat masing-masing adalah 36.000 yuan dan 31.000 yuan. Selain itu, beberapa kota berbasis sumber daya seperti Baotou, Ordos, dan Hohhot juga memiliki simpanan tabungan per kapita dan pendapatan yang dapat dibelanjakan yang lebih tinggi.
Kota-kota lapis pertama, lapis kedua, lapis ketiga, dan lapis keempat memiliki rasio harga rumah terhadap pendapatan masing-masing 20,8, 10,6, 8,4, dan 6,0 tahun. Namun, karena pasokan tanah yang tidak mencukupi di kota lapis pertama, harga rumah tidak ditentukan oleh kelompok pendapatan median, melainkan oleh kelompok berpenghasilan tinggi. Pada tahun 2017, rasio harga terhadap pendapatan perumahan kota-kota lapis pertama, lapis kedua, lapis ketiga, dan lapis keempat masing-masing adalah 20,8, 10,6, 8,4, dan 6,0, dan terdapat perbedaan yang signifikan antar kota, yang sejalan dengan pendapatan harga rumah yang relatif tinggi di kota-kota inti di negara ekonomi lain di seluruh dunia. Di antara mereka, rasio harga-terhadap-pendapatan perumahan di Beijing, Shanghai, dan Shenzhen masing-masing adalah 26,5, 22, dan 21,4; kota-kota lapis kedua dan ketiga di Sanya, Xiamen, dan Fuzhou juga memiliki rasio perumahan-terhadap-pendapatan yang tinggi masing-masing di 31,2, 24,2, dan 21,5. Sanya adalah kota wisata nasional. Harga rumah terutama dipengaruhi oleh pembelian rumah oleh pihak luar. Pada prinsipnya, di pasar di mana penawaran dan permintaan pada dasarnya seimbang, harga rumah ditentukan oleh kelompok pendapatan median; di pasar di mana penawaran secara signifikan lebih besar daripada permintaan, harga rumah ditentukan oleh kelompok berpenghasilan rendah; di pasar di mana penawaran secara signifikan lebih kecil dari permintaan, harga rumah ditentukan oleh kelompok berpenghasilan tinggi Diputuskan. Apalagi jelas berbeda dengan di luar negeri.Karena perbedaan tradisi budaya, masyarakat Tionghoa memiliki fenomena "enam dompet" saat membeli rumah, yakni orang tua dan orang lain biasanya memberikan dukungan finansial yang lebih besar kepada anak-anaknya, yang membuat pengukuran rasio harga-pendapatan rumah tradisional menjadi bias. Namun, mengingat belum ada indikator dan data yang lebih baik untuk mengukur daya beli relatif, artikel ini tetap menggunakan rasio harga rumah terhadap pendapatan sebagai ukuran.
2.5 Pasokan perumahan: Kota-kota lapis pertama dan lapis kedua memiliki persediaan perumahan yang terbatas, dan kota lapis kedua dan lapis ketiga memiliki tingkat ketergantungan finansial yang tinggi pada tanah
Pasokan perumahan di kota-kota lapis pertama dan kedua sangat ketat, dan rasio rumah tangga masing-masing 0,97 dan 1,02.Ada risiko surplus di timur laut, dan rasio rumah tangga melebihi 1,1. Kami melaporkan pada November 2018 "Estimasi Stok Perumahan China: Surplus atau Kekurangan? Perkiraan rasio unit hunian perkotaan di berbagai provinsi dan unit tingkat prefektur pada tahun 2017. Dari segi wilayah, pada tahun 2017 rasio rumah tangga perkotaan di wilayah timur, tengah, dan barat termasuk pelajar dan asrama masing-masing adalah 0,99, 1,05, 1,03, dan di wilayah timur laut sebesar 1,13; wilayah timur, tengah, dan barat tidak termasuk rumah tangga dengan siswa dan asrama. Rasionya masing-masing 1,02, 1,09, 1,08, dan 1,17 di Timur Laut. Dalam hal perincian, rasio rumah tangga di kota-kota lapis pertama, lapis kedua, ketiga dan keempat (termasuk siswa dan asramanya) pada tahun 2017 masing-masing adalah 0,97, 1,02, dan 1,06. Pasokan perumahan di kota lapis pertama dan kedua sangat ketat. Di antara 336 unit tingkat prefektur di seluruh negeri (tidak termasuk Sansha), 89 kota memiliki rasio rumah tangga kurang dari 1, terhitung 26,5%; 157 kota memiliki rasio rumah tangga antara 1,0-1,1, terhitung Rasio rumah tangga di 72 kota adalah antara 1.1-1.2, terhitung 21.4%, rasio rumah tangga di 18 kota lebih tinggi dari 1.2, terhitung 5.4%.
Wilayah timur dan tengah memiliki tingkat ketergantungan finansial yang relatif tinggi terhadap tanah, yaitu masing-masing 57% dan 52%; kota lapis kedua dan ketiga masing-masing 64% dan 50%, lebih tinggi dibandingkan kota lapis pertama dan keempat. Derajat ketergantungan finansial pada tanah sampai batas tertentu berarti ketergantungan pemerintah daerah pada harga rumah. Dalam hal subkawasan, ketergantungan keuangan lahan bagian timur dan tengah (pendapatan transfer lahan / pendapatan APBD) dalam tiga tahun terakhir masing-masing adalah 57% dan 51,7%, lebih tinggi dari 31,6% dan 19,4% di wilayah barat dan timur laut. Hal ini disebabkan oleh permintaan yang relatif lemah di barat dan timur laut, dan terbatasnya kemampuan real estat untuk menstimulasi perekonomian. Dalam hal tingkatan, ketergantungan finansial pada tanah di kota-kota lapis kedua dan ketiga dalam tiga tahun terakhir masing-masing adalah 64,2% dan 49,5%, lebih tinggi dari 42,2% di kota-kota lapis pertama dan 35% di kota-kota lapis keempat. Di antara mereka, ketergantungan finansial Shanghai dan Shenzhen masing-masing adalah 25% dan 26%, sedangkan Beijing dan Guangzhou adalah 50% dan 68%. Di antara 336 unit tingkat prefektur secara nasional (tidak termasuk Sansha), 16 kota memiliki lebih dari 100% ketergantungan finansial pada tanah, terhitung 4,8%, 31 kota berada di antara 70% -100%, terhitung 9,2%; Ada 98 kota antara 40% dan 70%, terhitung 29,2%; 191 kota di bawah 40%, terhitung 56,8%.
3 Pasar: Kapan 100 kota teratas memiliki tata letak terbaik di tahun 2019?
3.1 Ikhtisar daftar: 100 potensi teratas dibagi menjadi 3 level
Berdasarkan analisis fundamental, kami menggabungkan kondisi pasar untuk mengklasifikasikan 100 potensi pengembangan teratas menjadi tiga tingkatan, di antaranya 15 kota termasuk Shenzhen, Beijing, Shanghai dan Guangzhou adalah kelas satu, 25 kota seperti Chengdu dan Wuhan adalah kelas dua, dan 60 kota termasuk Lanzhou dan Xuzhou Untuk gigi tiga. Pasar terdiri dari empat indikator: siklus eliminasi persediaan, tingkat cerukan permintaan, siklus harga rumah, dan rasio harga tanah. Kami pertama-tama membagi 100 kota teratas dengan potensi pengembangan menjadi tiga tingkat sesuai dengan indeks potensi pengembangan, dan kemudian menganalisis indikator pasar untuk meningkatkan kota dengan tren pasar saat ini yang lebih baik, sementara kota-kota lain tetap tidak berubah.
3.2 Tren volume dan harga: permintaan di beberapa kota lapis ketiga dan keempat telah ditarik secara signifikan, dan volume transaksi di beberapa kota lapis pertama dan kedua telah pulih dan harga perumahan telah stabil
Pada tahap awal, beberapa kota lapis ketiga dan keempat yang dirangsang oleh monetisasi reformasi gudang untuk meningkatkan penjualan, tetapi tidak memiliki dukungan fundamental, menghadapi risiko penarikan permintaan. Misalnya, tingkat pertumbuhan penjualan suatu kota dalam 3-5 tahun terakhir berada di bawah 20%. Dalam keadaan yang fundamentalnya tidak banyak berubah, tingkat pertumbuhan penjualan pada tahun tertentu tiba-tiba melonjak, seperti mencapai 50% ke atas. Kota seperti ini ada dalam jangka pendek. Menurut data, risiko cerukan permintaan terutama merupakan bagian dari kota-kota lapis ketiga dan keempat yang dirangsang oleh monetisasi reformasi gudang. Sejak 2017, penjualan bangunan hunian komersial di kota-kota lapis pertama telah menurun secara signifikan, dan di kota-kota lapis kedua pada dasarnya tetap sama. Kota-kota lapis ketiga dan keempat terus melonjak karena perluasan rasio pemindahan monetisasi dari reformasi gudang. Waktu lonjakan penjualan di berbagai kota lapis menunjukkan fitur yang bergilir. Area penjualan bangunan hunian komersial di kota-kota lapis pertama meningkat 14% year-on-year pada 2015, kota lapis kedua meningkat 10% dan 26% pada 2015 dan 2016, serta kota lapis ketiga dan keempat meningkat pada 2016 dan 2017. 22%, 13%, beberapa kota tingkat ketiga dan keempat yang tidak memiliki dukungan fundamental memiliki permintaan yang sangat berlebihan.
Dari siklus harga rumah, Beberapa kota tingkat pertama dan kedua serta harga rumah di sekitarnya yang telah mengalami penyesuaian signifikan akan stabil secara bertahap , Seperti pasokan yang tidak mencukupi atau tekanan ke atas tertentu. Dari pengalaman sejarah, di masa lalu, harga rumah di banyak kota memiliki siklus kecil sekitar tiga tahun, dengan periode kenaikan dan penyesuaian untuk jangka waktu tertentu. Di balik siklus kecil tersebut terdapat faktor-faktor seperti regulasi real estat, ketergantungan keuangan daerah pada tanah, pelepasan permintaan dan cerukan. Dari 2015 hingga 2016, harga rumah di beberapa kota di Kawasan Beijing-Tianjin-Hebei, Delta Sungai Yangtze, Delta Sungai Pearl, dan beberapa ibu kota provinsi telah lesu selama lebih dari dua tahun. Saat ini, volume transaksi meningkat dan pasar secara bertahap stabil. Kota-kota tersebut termasuk Beijing, Shanghai, Guangzhou dan Shenzhen di kota-kota lapis pertama, Tianjin, Nanjing, Wuxi, Suzhou, Hangzhou, Jinan, Zhengzhou, Wuhan, dan Dongguan di kota-kota lapis kedua, dan Langfang, Wenzhou, Jiaxing, Zhuhai, Huizhou dan Zhongshan di kota-kota lapis ketiga. Tunggu. Pada tahap awal, beberapa kota lapis ketiga dan keempat yang terutama dirangsang oleh monetisasi reformasi gudang, yang menyebabkan kenaikan tajam harga rumah, dan kekurangan dukungan fundamental, memiliki risiko penyesuaian tertentu.
3.3 Penghancuran: Risiko inventaris keseluruhan lebih tinggi di wilayah barat dan kota-kota tingkat keempat
Dari inventaris yang dapat dijual, Pada bulan Maret 2019, siklus penghapusan inventaris kota sampel tingkat pertama, kedua, ketiga dan keempat adalah masing-masing 11,7, 10,5, dan 11,4 bulan. Siklus penghapusan inventaris kota-kota lapis ketiga dan keempat telah meningkat sejak paruh kedua tahun 2018. Ketersediaan data rumah hunian komersial yang dijual buruk, jadi kami memilih kota sampel untuk dianalisis. Pilih 4 kota untuk kota lapis pertama: Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, dan 16 kota untuk kota lapis kedua: Tianjin, Chongqing, Nanjing, Wuhan, Chengdu, Suzhou, Xiamen, Xi'an, Changsha, Ningbo, Fuzhou, Qingdao, Changchun, Hangzhou, Jinan, Nanchang, kota tingkat ketiga dan keempat memilih 9 kota: Xuzhou, Putian, Dongying, Wuhu, Jiaozuo, Nanping, Sanming, Chuzhou, Anqing. Sejak 2015, berkat kebijakan monetisasi reformasi gudang, siklus inventaris yang dapat dijual di kota-kota lapis ketiga dan keempat terus menurun. Periode minimum dari Mei hingga Juni 2018 kurang dari 7 bulan, tetapi secara bertahap meningkat. Pada Maret 2019, siklus penjualan perumahan komersial di kota-kota tingkat pertama, kedua, dan ketiga dan keempat adalah masing-masing 11,7, 10,5, dan 11,4 bulan. Perlu dicatat bahwa siklus eliminasi inventaris sangat sensitif terhadap penjualan. Misalnya, penjualan bangunan tempat tinggal komersial di beberapa kota saat ini berada pada level historis yang rendah. Setelah transaksi berhasil, siklus eliminasi akan menurun secara signifikan.
Dari pengertian inventaris yang luas, wilayah barat dan kota-kota lapis keempat Inventaris tinggi , 2017 Siklus pencernaan tanah tahunan masing-masing adalah 2,5 dan 2,1 tahun. Dari segi wilayah berbeda, wilayah timur, tengah, dan timur laut terus meningkatkan inventaris, sedangkan peningkatan inventaris wilayah barat jelas tidak mencukupi. Pada tahun 2017 siklus digesti tanah di wilayah timur, tengah, dan timur laut berkisar antara 1,15 dan 1,35 tahun, sedangkan di wilayah barat mencapai 2,5 tahun. Dalam hal kota bertingkat, siklus digesti tanah di kota-kota tingkat pertama, kedua, ketiga, dan keempat pada tahun 2017 adalah masing-masing 0,8, 0,9, 1,2, dan 2,1. Meskipun kota-kota lapis pertama telah terpengaruh oleh pengetatan peraturan yang dimulai pada tahun 2016, dan penjualan pasar terus mendingin, siklus pencernaan tanah pada dasarnya kurang dari satu; kota-kota lapis keempat memiliki penjualan yang lemah, dan pasokan tanah terus meningkat, dan masih terdapat risiko persediaan yang besar.
3.4 Biaya pembebasan tanah: Rasio harga tanah terhadap harga rumah turun secara keseluruhan, dan beberapa kota masih tergolong tinggi
Transaksi tanah meningkat baru-baru ini. Dalam sampel 100 kota pada tahun 2018, tarif premium transaksi tanah perumahan di kota-kota lapis pertama, lapis kedua, dan ketiga dan keempat masing-masing adalah 6,1%, 12,5%, dan 18,1%, yang secara signifikan lebih rendah dari 21,9%, 38,3%, dan 45,3% pada tahun 2017. Namun, berdasarkan data selama enam bulan terakhir, transaksi tanah telah meningkat.Di kota-kota lapis pertama, lapis kedua, ketiga dan keempat dalam sampel 100 kota pada Maret 2019, tarif premium transaksi tanah tempat tinggal masing-masing adalah 4,2%, 21,6%, dan 21,4%. Diantaranya, kota lapis kedua. Ini telah meningkat selama 4 bulan berturut-turut, dan kota-kota tingkat ketiga dan keempat telah meningkat selama 5 bulan berturut-turut.
Rasio harga tanah terhadap harga rumah telah turun secara keseluruhan, tetapi harga tanah di beberapa kota masih tinggi. Pada tahun 2018, rasio tanah terhadap harga kota-kota tingkat pertama, kedua, ketiga, dan keempat masing-masing adalah 29%, 25%, 19%, dan 13%. Kecuali untuk kota-kota tingkat pertama, yang sedikit meningkat sebesar 1 poin persentase dari tahun 2017, kota-kota tingkat kedua, ketiga, dan keempat masing-masing mengalami penurunan 7, 5, 2 poin persentase (karena data yang tidak lengkap tentang harga rumah baru di tingkat prefektur, harga rumah bekas dianalisis di sini, dan perkiraan rasio harga tanah mungkin lebih rendah). Walaupun secara umum perbedaan antara harga tanah dan harga rumah di setiap tingkat kota tidak besar, perbedaan yang sangat besar antara kota-kota tertentu. Selain itu, model pengalihan tanah harga rumah terbatas, harga tanah kompetitif yang diterapkan di beberapa kota saat ini telah secara efektif menstabilkan harga rumah baru, tetapi dalam kasus pasokan yang tidak mencukupi, rumah baru akan mudah dibangun.
4 Rangkullah aglomerasi perkotaan dan pahami tren besarnya
Cluster metropolitan yang dipimpin oleh kota-kota pusat lebih produktif dan menghemat lahan dan energi, merupakan platform utama yang mendukung pengembangan ekonomi China yang berkualitas tinggi dan fokus pembangunan China saat ini dan di masa depan. Berdasarkan pemeringkatan fundamental, 96 dari 100 kota teratas dengan potensi pembangunan pada tahun 2019 berada di 19 cluster metropolitan, 54 di antaranya berada di 24 metropolitan dengan jumlah puluhan juta. Pada November 2018, Pendapat tentang Pembentukan Mekanisme Baru yang Lebih Efektif untuk Pembangunan Koordinasi Regional dari Dewan Negara mensyaratkan pembentukan model baru kota-kota pusat untuk memimpin pengembangan aglomerasi perkotaan dan aglomerasi perkotaan untuk mendorong pembangunan daerah, dan untuk mempromosikan pembangunan yang terintegrasi dan interaktif antar sektor-sektor regional. Mengambil populasi permanen di wilayah perkotaan Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan sebagai standar, kota-kota dibagi menjadi tujuh kategori: lebih dari 10 juta, 5-10 juta, 3-5 juta, 1-3 juta, 500.000-1 juta, 200.000-500.000, dan kurang dari 200.000. Dari perspektif efisiensi produksi per kapita, PDB per kapita yang dibuat berdasarkan skala menurun dari besar ke kecil; PDB per kapita di kota-kota dengan lebih dari 10 juta orang adalah 140.000 yuan, yang 2,1 kali lipat dari kota dengan 1 hingga 3 juta orang dan 200.000 orang. Sekitar 5 kali dari kota-kota berikut. Dilihat dari perspektif pembangunan perkotaan lahan per kapita, kota-kota besar jelas lebih ekonomis dalam hal sumber daya lahan. PDRB per kapita yang diciptakan oleh skala telah meningkat dari besar ke kecil. Pada 2017, luas bangunan per kapita di kota-kota dengan penduduk lebih dari 10 juta hanya 74,5 meter persegi, sedangkan 1 menjadi 3 juta. , Kota dengan luas kurang dari 200.000 meter persegi adalah masing-masing 117,3 dan 135,5 meter persegi.
Pada tingkat aglomerasi perkotaan, inti dari 19 aglomerasi perkotaan terletak pada 5 aglomerasi perkotaan termasuk Beijing-Tianjin-Hebei, Delta Sungai Yangtze, Delta Sungai Mutiara, Jangkauan Tengah Sungai Yangtze, dan Chengdu-Chongqing. "Rencana Urbanisasi Baru Nasional (2014-2020") 2014 dan "Rencana Lima Tahun ke-13" mensyaratkan pembangunan Delta Sungai Yangtze, Delta Sungai Mutiara, Beijing-Tianjin-Hebei, Semenanjung Shandong, Tepi Barat Selat Taiwan, Harbin-Changzhou, Liaoning Selatan Tengah, Dataran Tengah, bagian tengah Sungai Yangtze 19 cluster kota termasuk Chengyu, Dataran Guanzhong, Teluk Beibu, Shanxi Tengah, Hubao Eyu, Central Guizhou, Central Yunnan, Lanzhou-Xining, Ningxia Yanhuang, dan lereng utara Gunung Tianshan. Diantaranya, Delta Sungai Yangtze, Delta Sungai Mutiara, Beijing dan Tianjin Tiga aglomerasi perkotaan utama di Hebei adalah yang paling matang, mengumpulkan 23,3% populasi dengan 5% dari luas daratan negara dan menciptakan 39,3% dari PDB. Mereka telah menjadi pendorong utama pembangunan berkualitas tinggi ekonomi Tiongkok dan partisipasi dalam kerja sama dan persaingan ekonomi internasional. Platform kini telah ditingkatkan menjadi strategi nasional. Selain tiga aglomerasi perkotaan utama, Chengdu, Chongqing, dan Wuhan adalah aglomerasi perkotaan paling menjanjikan di bagian tengah Sungai Yangtze. Kedua aglomerasi perkotaan terkonsentrasi dengan 5,2% dari luas daratan. 15,5% dari populasi, menciptakan 15,6% dari PDB. Berikutnya adalah Semenanjung Shandong, pantai barat Selat Taiwan, Dataran Tengah, Dataran Guanzhong, Hachang, Liaozhongnan, dan aglomerasi perkotaan lainnya. Diperkirakan pada tahun 2030, sekitar 80% dari 200 juta penduduk perkotaan baru China akan didistribusikan di 19 aglomerasi perkotaan, di mana sekitar 60% akan didistribusikan di Delta Sungai Yangtze, Delta Sungai Mutiara, Beijing-Tianjin-Hebei, Sungai Yangtze Tengah, Chengdu-Chongqing, Central Plains, Shandong Tujuh kota besar termasuk semenanjung (Lihat laporan "Migrasi Massal Populasi China" oleh Institut Penelitian Evergrande pada Juli 2018).
Pada tingkat wilayah metropolitan, 24 wilayah metropolitan dengan lebih dari 10 juta penduduk, dengan 6,7% daratan dan 33% populasi, menghasilkan sekitar 54% dari PDB. Diantaranya, Shanghai, Beijing, Shenzhen, Dongguan, Hui, dan Guangfo Zhao memiliki potensi pengembangan yang nyata. Terkemuka. Mengingat perkembangan sebagian besar aglomerasi perkotaan yang belum matang dan faktor produksi yang melimpah di beberapa kota inti hingga pinggiran, pemerintah pusat menganggap kawasan metropolitan dengan kota-kota besar sebagai inti sebagai terobosan dan titik awal untuk pembangunan aglomerasi perkotaan. Pada Februari 2019, Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional mengeluarkan "Pendapat Pemandu tentang Budidaya dan Pengembangan Wilayah Metropolitan Modern". Ini adalah dokumen sentral pertama China dengan tema "Wilayah Metropolitan", yang membutuhkan integrasi kota-kota besar dan sekitarnya sebagai dasar untuk kemajuan. Integrasi fasilitas, penguatan pembagian kerja industri dan kerja sama antar kota, percepatan pembangunan pasar terbuka yang bersatu, dan promosi co-konstruksi dan berbagi layanan publik, termasuk membangun lingkaran komuter satu jam berdasarkan angkutan kereta api. Menurut rencana aglomerasi perkotaan yang relevan dan rencana lokal yang relevan, saat ini terdapat 10 wilayah metropolitan dengan lebih dari 20 juta orang di China termasuk Shanghai, Beijing, Guangzhou, Foshan, Hangzhou, Shenzhen, Dongguan dan Hui, dan 14 wilayah metropolitan termasuk Chongqing, Qingdao, dan Xiaquanzhang. 10.000-20 juta wilayah metropolitan. 24 puluh juta wilayah metropolitan mengumpulkan sekitar 33% dari populasi permanen dengan 6,7% dari tanah negara, menciptakan sekitar 54% dari PDB. Dari segi potensi pengembangan, wilayah metropolitan Shanghai, Beijing, Shenzhen, Guanhui, dan Guangfo-Zhaozhou berada di urutan teratas, diikuti oleh wilayah metropolitan seperti Suzhou, Wuxi, Tianjin, Nanjing, Changzhutan, Hangzhou, dan Chongqing. Perlu dicatat bahwa beberapa wilayah metropolitan tumpang tindih, seperti wilayah metropolitan Shanghai, wilayah metropolitan Hangzhou, dan wilayah metropolitan Suzhou-Wuxi-Changzhou.
Di luar 24 wilayah metropolitan, masih ada dua jenis kota lapis ketiga dan keempat yang patut diperhatikan: kategori pertama adalah kota lapis ketiga dan keempat dengan kekuatan ekonomi yang luar biasa di kawasan timur, yang sebagian besar terletak di gugusan kota, seperti Wenzhou, Zhuhai, Zhongshan, dan Xuzhou , Haikou, Jinhua, Tangshan, Taizhou, Baoding, Weihai, dll. Zhuhai dan Zhongshan adalah kota-kota pusat di tepi barat Muara Sungai Mutiara. Area Metropolitan Zhuzhongjiang memiliki populasi 9,587 juta pada akhir tahun 2017, dan diperkirakan akan menjadi puluhan juta wilayah metropolitan berikutnya. Wenzhou dan Weihai adalah kota industri dan perdagangan pesisir yang berkembang secara ekonomi; Tangshan dan Baoding masing-masing berlokasi di sabuk pengembangan industri "Jingtang Qin" dan "Beijing Baoshi" di "tiga sumbu" pengembangan terkoordinasi di wilayah Beijing-Tianjin-Hebei. Satu-satunya kota dalam kategori ini yang tidak termasuk dalam 19 aglomerasi perkotaan terbesar adalah Xuzhou, pusat kota Zona Ekonomi Huaihai. Pada tahun 2018, "Rencana Pengembangan Sabuk Ekonomi Huaihe" dari Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional di "Zona Ekonomi Huaihai Utara" dengan jelas menyatakan: "Berusaha untuk meningkatkan kapasitas penggerak radiasi dari pusat kota di Xuzhou, dan memainkan peran sebagai titik awal timur Koridor Ekonomi Jembatan Kontinental Eurasia Baru Lianyungang dan persimpangan darat-laut , Untuk mempromosikan pengembangan terkoordinasi dari Zona Ekonomi Huaihai "dan menetapkan Zona Ekonomi Huaihai yang mencakup 3 provinsi dan 10 kota dengan Xuzhou sebagai intinya, yang mencakup area seluas 89.000 kilometer persegi.
Kategori kedua adalah kota pusat lokal tengah dan barat yang jauh dari pusat kota metropolis dan memiliki populasi besar di wilayah yurisdiksi atau pedalaman, seperti Luoyang, Baotou, Yinchuan, Ordos, Yueyang, Mianyang, Hengyang, Anyang, Guang'an, Suining, Liuzhou, Nanyang, dll. , Dan kebanyakan dari mereka berada di aglomerasi perkotaan. Di antara mereka, Yinchuan adalah ibu kota provinsi, dan Luoyang, Baotou, Ordos, Yueyang, Hengyang, Liuzhou, dan Nanyang adalah kota-kota sub-pusat provinsi. Selain itu, kota-kota pusat lokal seperti Yichang, Changde, Zunyi, Xiangyang, dan Ganzhou saat ini tidak termasuk dalam 100 kota teratas dengan potensi pengembangan, tetapi masih memiliki potensi pengembangan tertentu dalam jangka panjang.
Penerbitan artikel ini oleh Oriental Fortune Network dimaksudkan untuk menyampaikan lebih banyak informasi, dan tidak berarti setuju dengan pandangannya atau menegaskan uraiannya. Isi artikel hanya untuk referensi dan bukan merupakan nasihat investasi. Investor beroperasi sesuai dengan risiko mereka sendiri.
akhir
Untuk referensi investor saja, ini bukan merupakan nasihat investasi
Pasar saham berisiko, investasi perlu berhati-hati
Tekan lama kode QR
Buka jalan kekayaan
Klik "Baca Asli"
Unduh aplikasi resmi
Penggemar uang sedang "menonton"
Menangkan lebih banyak lagi!
- BMW Seri 7 menabrak sebuah mobil domestik dan dikejutkan oleh sepatah kata dari pemilik mobil domestik. Polisi lalu lintas bingung
- Data di bulan Maret jauh melebihi ekspektasi! Menunggu amplop merah A-share minggu depan? Indikator utama telah gelisah!
- Tinjauan disk eksternal: Pasar saham Eropa dan Amerika ditutup secara keseluruhan, Dow naik lebih dari 1%, S&P 500 berdiri di atas angka 2.900