Teks | Liu Yukun
Diedit | Shanhaiguan
Dengan pengungkapan laporan tahunan yang akan segera berakhir, sebagian besar perusahaan real estat terdaftar A dan H telah menyerahkan transkrip 2017 mereka.
Pada tahun 2017, kota-kota lapis pertama dan kedua serta kota-kota hotspot menerapkan peraturan real estat yang "paling ketat". Dengan deleveraging keuangan, peraturan tersebut secara ketat mengontrol pertumbuhan kredit real estat dan memperketat jalur pembiayaan perusahaan real estat. Transformasi perusahaan real estat terdaftar yang dulu memeras tanah dan menundukkan kepala untuk mengambil uang semakin dipercepat pada tahun 2017.
Diantaranya, situasi perkembangan perusahaan besar dan kecil tidak sama. Perusahaan terkemuka memiliki keunggulan dalam penyimpanan lahan dan pembiayaan, dan yang kuat lebih kuat. Pembagian industri real estate domestik semakin melebar di tahun 2017, dan konsentrasi industri semakin terlihat.
Pada 2017, Country Garden mencapai puncak dengan penjualan 550,8 miliar yuan, dan menjadi perusahaan real estat domestik pertama dengan penjualan melebihi 500 miliar yuan, diikuti oleh Vanke dan Evergrande dengan 529,9 miliar dan 510,1 miliar yuan. Kenaikan rata-rata tahunan dalam penjualan tiga perusahaan real estat hampir 200 miliar yuan.
Pada saat yang sama, rasio aset-kewajiban saat ini dari perusahaan real estate yang terdaftar berada pada level tertinggi hampir 10 tahun. Data Wind menunjukkan bahwa pada tahun 2017, rasio aset-liabilitas keseluruhan perusahaan real estate yang terdaftar di daratan adalah 78,76%, meningkat 1,62 poin persentase dari tahun 2016, dan telah mendekati garis merah rasio aset-liabilitas perusahaan.
Pasar (ID: pencari berita) menemukan bahwa rasio aset-liabilitas saat ini dari perusahaan real estat terkenal berada pada level tinggi. Rasio aset-liabilitas Vanke, Country Garden, dan Evergrande pada tahun 2017 masing-masing adalah 84%, 88,9%, dan 86,25%. Rasio aset-liabilitas Sunac mencapai 90,26% pada tahun 2017, dan rasio aset-liabilitas bersih mencapai 927,54%.
Kepanikan merampas tanah di kota-kota tingkat ketiga dan keempat
Pada pertemuan kinerja Vanke di bulan Maret, Yu Liang, ketua dewan direksi Vanke, mengatakan bahwa era kekurangan perumahan secara keseluruhan di China dan kenaikan harga sepihak yang cepat telah berakhir. Perubahan jaman tidak menghalangi perusahaan real estate terkemuka untuk terus "menciptakan keajaiban" di tahun 2017.
Dalam hal pendapatan, Evergrande menduduki peringkat pertama di antara perusahaan real estat terdaftar dengan 311 miliar yuan, meningkat 47,1% tahun-ke-tahun. Pendapatan operasional dari Vanke, Country Garden dan Sunac masing-masing adalah 242,9 miliar yuan, 226,89 miliar yuan, dan 65,87 miliar yuan.
Dalam hal laba bersih, Vanke memimpin dengan 37,208 miliar yuan, meningkat 31,25% dari tahun ke tahun. Laporan tahunan perusahaan menunjukkan bahwa pada tahun 2017, pendapatan Vanke hanya meningkat 1%, pertumbuhan laba terutama disebabkan oleh penurunan biaya operasional bisnis real estate, dan biaya operasional perusahaan turun sebesar 5,69%. Selama periode pelaporan, laba bersih Evergrande mencapai 37,05 miliar, sementara Country Garden mencatat laba bersih 26,1 miliar, meningkat 127% dari tahun ke tahun.
Kota (ID: pencari berita) disortir, Yiqi Juechen dari "Biwan Hengrong" cocok dengan skala pembebasan tanah. Laporan tahunan menunjukkan bahwa dari sisi cadangan lahan, total cadangan lahan Evergrande mencapai 312 juta meter persegi, sedangkan Country Garden memiliki cadangan lahan seluas 282 juta meter persegi di daratan.
Menurut "100 Nilai Tambah Baru Teratas oleh Perusahaan Real Estat China dari Januari hingga Desember 2017" oleh Crane Research Center, nilai tanah yang ditambahkan oleh empat merger dan akuisisi pada tahun 2017 mencapai 1.435,85 miliar yuan, menduduki peringkat pertama di industri. Berkat cepatnya ini Nilai yang disadari, penjualan perusahaan pada tahun 2017 dua kali lipat dari tahun ke tahun, dan dipromosikan ke empat perusahaan real estat teratas. Mengikuti di belakang masih Country Garden, Evergrande, Vanke dan Poly. Di sisi lain, Greenland, mantan perusahaan real estate terkemuka, hanya memiliki nilai tanah baru 197,32 miliar yuan, menduduki peringkat ke-15 dalam industri.
"100 teratas nilai tambah baru perusahaan real estat China dari Januari hingga Desember 2017"
Menurut penelitian Chuancai Securities, fokus akuisisi tanah perusahaan real estate skala besar pada 2017 tenggelam ke kota-kota lapis ketiga dan keempat. Sebanyak 18046 pencatatan tanah diluncurkan di kota-kota tingkat ketiga dan keempat, dengan luas tanah 679,98 juta meter persegi. Di antara mereka, 30 perwakilan perusahaan real estat mengalami peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 145% dalam akuisisi tanah tingkat ketiga dan keempat.
Lingkungan pembiayaan yang sulit untuk perusahaan real estate kecil dan menengah
Dengan latar belakang putaran deleveraging dan pengetatan moneter ini, saluran pembiayaan perusahaan real estat jelas dibatasi, dan biaya pembiayaan sedang meningkat. Menurut laporan tahunan pasar (ID: newsseeker), perusahaan real estat besar masih dapat memperoleh pembiayaan dengan relatif lancar, sedangkan lingkungan pembiayaan untuk usaha kecil dan menengah swasta relatif sulit.
Perusahaan real estat skala besar telah menyatakan dalam laporan tahunan mereka bahwa mereka telah memperkuat manajemen dan kendali modal selama setahun terakhir, dan saat ini memiliki arus kas yang cukup dan keseluruhan biaya pendanaan tetap rendah.
Mengambil Vanke sebagai contoh, laporan tahunan Vanke menunjukkan bahwa pada akhir periode pelaporan, Vanke memiliki dana mata uang sebesar 174,12 miliar yuan, jauh lebih tinggi daripada jumlah pinjaman jangka pendek dan kewajiban jangka panjang yang jatuh tempo dalam satu tahun sebesar 62,27 miliar yuan.
Biaya pembiayaan perusahaan secara keseluruhan dikendalikan pada tingkat yang rendah. Pada tahun 2017, biaya bunga aktual Vanke mencapai RMB 8,21 miliar, di mana bunga yang dikapitalisasi mencapai RMB 4,15 miliar. Kedua obligasi korporasi yang diterbitkan pada tahun 2017 ini memiliki tingkat kupon masing-masing 4,50% dan 4,54%, yang merupakan level rendah dari suku bunga penerbitan obligasi pada periode yang sama.
Tabel situasi pembiayaan Vanke 2017
Poly Real Estate menyatakan bahwa pada akhir periode pelaporan, batas kredit pinjaman bank perusahaan hampir 360 miliar yuan, sisa baris yang tidak terpakai melebihi 200 miliar yuan, dan biaya pembiayaan komprehensif dari kewajiban berbunga hanya 4,82%.
Pasar (ID: pencari berita) menemukan bahwa, sebagai perbandingan, biaya pembiayaan rata-rata keseluruhan Xinrui Sunshine City pada tahun 2017 mencapai 7,08%, dan jumlah kapitalisasi bunga mencapai 6,626 miliar yuan. Bunga yang dikapitalisasi menyumbang 94,4% dari pengeluaran bunga.
Per akhir tahun 2017, saldo pembiayaan Sunshine City sebesar 113,489 miliar yuan. Jenis pembiayaan tersebut terutama pinjaman bank 44,957 miliar yuan, obligasi 23,203 miliar yuan, dan pinjaman non-bank 45,329 miliar yuan.Kisaran biaya pembiayaan adalah: 2,23% -11,50%, 4,74% - 8,59%, 4,51% -13,00%.
Sunshine City menyatakan dalam laporan tahunannya bahwa lingkungan kredit secara keseluruhan akan terus ketat pada tahun 2018, memberikan tekanan yang signifikan pada rantai modal perusahaan real estat kecil dan menengah, dan konsolidasi lebih lanjut dalam industri.
Selain itu, dengan pengetatan pembiayaan dalam negeri, perusahaan real estate besar telah memperluas skala pembiayaan luar negeri mereka. Menurut laporan yang dikeluarkan oleh Tianfeng Securities pada akhir Maret lalu, jumlah pembiayaan utang USD yang diterbitkan oleh perusahaan real estate pada tahun 2017 meningkat tajam sebesar 300%, sedangkan obligasi korporasi turun sebesar 91%.
Penerbitan obligasi perusahaan real estat pada tahun 2017
Sejalan dengan itu, tekanan pembayaran utang jangka pendek emiten perumahan tertinggi dalam tiga tahun terakhir. Tianfeng Securities mengatakan jika repurchase dipertimbangkan, maka jatuh tempo obligasi kredit real estate akan terkonsentrasi pada 2018 dan 2019.
Lonjakan pinjaman jangka pendek oleh beberapa perusahaan real estat patut diperhatikan. Pinjaman jangka pendek Shekou Merchants melonjak dari RMB 4,443 miliar pada 2017 menjadi RMB 16,768 miliar pada 2017, meningkat 166 kali dari tahun ke tahun. Perusahaan menjelaskan dalam laporan tahunannya bahwa perkembangan bisnis telah menyebabkan perluasan pembiayaan.
Pasar apartemen sewa jangka panjang yang kelebihan beban
Setelah Kongres Nasional Partai Komunis China ke-19, kebijakan tersebut sekali lagi mengklarifikasi bahwa rumah adalah untuk hidup, bukan untuk spekulasi. Pengembang real estate yang mencium perubahan angin pasar telah mulai memperdalam transformasi mereka. Yu Liang merevisi posisi Vanke sebagai "konstruksi perkotaan dan pedesaan serta penyedia layanan kehidupan". Sun Hongbin, ketua dewan direksi Sunac China, juga menyatakan bahwa "sektor budaya dan pariwisata adalah puisi dan jarak, dan yang kami investasikan adalah puisi dan jarak."
Pasar (ID: pencari berita) menyisir dan menemukan bahwa proporsi pendapatan real estat dari perusahaan real estat besar telah menurun dalam berbagai tingkat dalam tiga tahun terakhir. Mengambil Vanke sebagai contoh, pada 2017, proporsi bisnis real estat dalam total pendapatan sedikit menurun sebesar 0,48%, sementara layanan properti menyumbang pendapatan 7,127 miliar yuan, tingkat pertumbuhan 67,28%, dan pendapatan bisnis lainnya meningkat 32,78% tahun-ke-tahun.
Sebagian besar pengembang secara bertahap mencoba mengadakan operasi bisnis, seperti apartemen sewaan jangka panjang, kota-kota yang khas, real estat pariwisata budaya, dll.
Menurut laporan tahunan, Country Garden mendirikan unit bisnis persewaan jangka panjang pada tahun 2017 dan memiliki 2.963 kamar yang sedang dibangun di kota-kota lapis pertama dan kedua seperti Beijing, Shanghai, Guangzhou dan Shenzhen, Wuhan dan Xiamen.
Pada akhir 2017, Vanke telah membuka 96 proyek apartemen sewa jangka panjang di 29 kota di seluruh negeri, dengan lebih dari 30.000 kamar terbuka. Menurut laporan tahunan, perusahaan ini berada di antara penyedia layanan apartemen sewa jangka panjang terpusat terbesar di negara itu.
China Merchants Shekou menyatakan bisnis apartemen sewa jangka panjang perseroan telah mempercepat perkembangannya, hingga akhir periode pelaporan, perseroan telah menggelar sekitar 600.000 meter persegi secara nasional.
Pasar (ID: pencari berita) menemukan bahwa dengan diperkenalkannya kebijakan sewa dan pembelian simultan, Vanke, Poly, Sunshine City, China Merchants Shekou, Greentown dan perusahaan real estat lainnya memasuki pasar dengan model yang berbeda seperti pengembangan dan operasi serta pemeliharaan aset.
Berbeda dengan pengembangan hunian, apartemen sewa jangka panjang memiliki return on investment yang rendah dan payback period yang lama. Tekanan modal menjadi kendala bagi perusahaan real estate, oleh karena itu sekuritisasi hunian sewa menjadi salah satu solusi. Pada tanggal 23 Oktober 2017, Poly meluncurkan REIT perumahan sewa pertama di China "Zoomlion Qianhai Kaiyuan-Poly Real Estate Rental Housing No. 1 Asset Support Special Plan", dengan total skala produk sebesar 5 miliar yuan, dengan rumah sewa milik Poly Real Estate sebagai properti dasarnya aktiva.
Menyusul Poly, "Rencana Khusus Perumahan No. 1 Asset Support Special Plan senilai 10 miliar yuan" Zoomlion Qianhai Kaiyuan-Country Garden "juga berhasil disetujui di Bursa Efek Shenzhen pada Februari tahun ini.
- Apa sebenarnya yang dilakukan oleh kepala Huashan, yang ditanyai oleh Zhang Wuji karena "malu atau tidak," yang dia lakukan?
- Pemiliknya memblokir Shiba Inu dengan jaring untuk mencegahnya bergegas ke kursi depan, dan itu berubah menjadi "chai nanas" ...
- Vitalitas ekonomi kota tercermin! Beijing, Shanghai, Guangzhou dan Shenzhen mendominasi 4 besar di Liga Super
- Mantan orang terkaya di China Timur Laut ditangkap karena penipuan dan dibebaskan dari penjara selama setengah tahun: kuil atau kuil Tao lebih cocok untukku
- Pesta apa yang dimiliki Yang Xiao dan Wusanren, sehingga mereka bertengkar dengan Yang Xiao di Mingjiao?