Artikel ini berasal dari akun publik-Ding Zuyu mengomentari pasar properti
Kaifeng adalah kota yang paling terpengaruh oleh Zhengzhou, dan pasar real estat saat ini berada di negara bagian "Zhengzhou, tetapi juga Zhengzhou".
Dari 2016 hingga 2017, Kaifeng didorong oleh limpahan panas Zhengzhou. Pasar properti secara keseluruhan relatif panas, volume transaksi naik, dan harga naik pesat. Pada 2018, harga rumah naik dua kali lipat 2-3 kali lipat dibandingkan 2013.
Namun, sejak paruh kedua tahun 2018, pasar properti dan pasar prefektur telah menurun secara signifikan, dan pasar properti Kaifeng juga telah terpengaruh secara signifikan, dan pasar menjadi dingin. Sejak Mei 2019, pasar properti Zhengzhou telah pulih sampai batas tertentu, tetapi ini telah meningkatkan penurunan yang berkelanjutan di pasar Kaifeng. Banyak proyek sejauh ini hanya menyelesaikan sekitar 30% dari target tahunan, dan situasi penjualan tidak optimis.
01. Ada beberapa cakram baru di Kota Kaifeng, terutama mengembangkan tiga wilayah barat utama
Konsentrasi pasar di Kaifeng relatif tinggi, dan perkembangan baru di kota lama lebih sedikit.
Dengan kemajuan dari "integrasi Zhengzhou dan Bianfeng", arah pembangunan Kaifeng secara keseluruhan telah bergeser ke barat, dan proyek-proyek baru yang memasuki kota tersebut terutama terkonsentrasi di jalur sempit antara Zhengkai Avenue dan Tokyo Avenue yang menghubungkan Zhengzhou dan Kaifeng.
Perencanaan papan catur dari barat ke timur, dari 25th Avenue hingga First Avenue, terkonsentrasi di area Yunlianghe, area Danau Zhongyi dan area Danau Bianxi. Total luas lahan setidaknya 40 kilometer persegi, terutama untuk pengembangan perumahan komersial.
Area Yunlianghe adalah yang paling dekat dengan Zhengzhou dan terutama berfokus pada pengembangan real estat pariwisata budaya, termasuk Evergrande Childrens World, Yinji Water World, Fangte Theme Park, Huayi Brothers Town, dan proyek pariwisata budaya lainnya. Ide pengembangan keseluruhan adalah untuk mengembangkan pariwisata budaya Industri digabungkan untuk membangun skala perumahan tertentu.
Kawasan Danau Zhongyi saat ini merupakan kawasan utama tempat para pengembang merek nasional ditempatkan. Pengembang termasuk Agile, Jinmao, Midea, Greentown, Hongyang, Yuzhou, dan Sunac semuanya memiliki proyek yang sedang dikembangkan, dan sisa lahan yang tersisa sedikit.
Kawasan Danau Bianxi adalah yang paling dekat dengan kota tua Kaifeng di antara ketiga kawasan tersebut. Ia memiliki perkembangan paling awal dan fasilitas pendukung terlengkap. Ini juga merupakan kawasan dengan harga rata-rata tertinggi di antara ketiga kawasan tersebut. Proyek utama meliputi Kota Zaitun Yaxin Zhengkai, Haima Mansion, Greentown Taoli Chunfeng, dll.
Pengalihan lahan dan pengembangan pasar properti Kaifeng dalam beberapa tahun mendatang diharapkan akan terus meluas ke arah barat dari kawasan Danau Zhongyi di sepanjang Jalan Zhengkai, dan potensi pasokannya sangat besar.
02. Harga telah naik selama beberapa tahun berturut-turut, dan pasar akan turun setelah paruh kedua tahun 2018
Dilihat dari tren harga rumah sejak tahun 2006, Kaifeng telah mengalami tiga kali kenaikan harga:
Perkembangan pasar real estat dimulai pada tahun 2006, dan harga rumah naik dari RMB 2.000 per meter persegi menjadi RMB 4.000 per meter persegi hanya dalam satu tahun.
Pada tahun 2008, harga rumah turun sedikit menjadi 3.000 yuan per meter persegi, dan kemudian terus meningkat selama 4 tahun. Pada tahun 2012, mencapai 6000 yuan / meter persegi, mencapai puncak kecil dari harga rumah di Kaifeng.
Dalam dua tahun berikutnya, situasi real estat semakin ketat. Pada tahun 2014, harga rumah di Kaifeng turun ke titik terendah 4.000 yuan per meter persegi dalam beberapa tahun terakhir. Saat pasar perlahan naik dan memanas, harga rumah telah mencapai level tertinggi 8.000 yuan per meter persegi pada tahun 2018.
Dari perspektif volume transaksi perumahan komersial di Kaifeng selama bertahun-tahun, skala transaksi telah meningkat dari tahun ke tahun ke rekor tertinggi pada tahun 2017, dengan volume transaksi tahunan sebesar 4,65 juta meter persegi, terutama karena penerapan integrasi Zhengzhou-Bianzhou dan perencanaan zona perdagangan bebas. .
Pada tahun 2018, dengan fermentasi bertahap dari kebijakan pengendalian pasar properti, volume transaksi sedikit terkoreksi, dan situasi secara keseluruhan tetap tinggi.
Namun, jika dilihat dari perubahan tahun ke tahun, jelas menunjukkan tren penurunan yang stabil, dan potensi pertumbuhannya sedikit kurang. Faktanya, pasar Kaifeng telah mengalami penurunan sejak Agustus 2018. Secara keseluruhan situasi pasar saat ini relatif dingin. Rata-rata kunjungan harian ke proyek umumnya hanya sekitar 10 grup, dan situasi penjualan tidak optimis.
Dalam hal pengendalian kebijakan, Kaifeng saat ini tidak menerapkan kebijakan pembatasan pembelian, dan pembatasan penandatanganan kontrak tidak jelas.
Karena kurangnya dukungan industri di kota Kaifeng, arus keluar penduduk yang terus-menerus di bawah pengaruh sifon Zhengzhou, dan intensitas reformasi gudang kota yang tidak mencukupi, sulit bagi daya beli untuk meningkat dalam jangka pendek.
Setelah 10 tahun pembangunan, permintaan Kaifeng yang kaku pada dasarnya telah habis terpakai, dan permintaan untuk reformasi memang ada, namun karena kendala daya beli, transaksi yang tersedia masih terbatas.
Dalam kondisi makro seperti itu, pasar real estat di Kaifeng masih akan sangat terpengaruh oleh Zhengzhou di masa depan, dan kemandirian pasar akan buruk.
03. Kawasan Danau Bianxi memiliki harga tertinggi, dan kota tua menjadi harga rendah
Dilihat dari pasokan dan pemasaran beberapa area transaksi utama di Kaifeng pada tahun 2018, kawasan Yunlianghe layak menjadi kawasan dengan volume penjualan tertinggi, menyumbang 50% dari total volume transaksi kota.
Diantaranya, Kota Wisata Budaya Evergrande dan Kota Masa Depan Evergrande terus memimpin penjualan kota tersebut.Pada tahun 2018, Kota Wisata Budaya Evergrande mencapai lebih dari 2.700 unit, dengan total luas transaksi 340.000 meter persegi dan nilai transaksi 3,4 miliar yuan.
Kota Masa Depan Evergrande di jalan yang sama diikuti dengan penjualan 83.000 meter persegi, tetapi jumlah transaksi hanya 840 juta, dan konsentrasi pasar tinggi Kota Wisata Budaya Evergrande menarik sebagian besar pelanggan.
Dilihat dari sisi harga tiap kecamatan, kawasan Danau Bianxi yang paling dekat dengan Kota Kaifeng memiliki fasilitas yang relatif lengkap seperti kawasan sekolah, perdagangan, dan perawatan kesehatan.Harga rata-rata hunian komersial sudah mencapai RMB 10.828 per meter persegi.
Daerah Yunlianghe yang paling dekat dengan Zhengzhou mengikuti di belakang dengan harga rata-rata 9.592 yuan per meter persegi, diikuti oleh daerah Danau Zhongyi dengan harga rata-rata 9.389 yuan per meter persegi.
Secara keseluruhan, harga rumah di Kaifeng tinggi di kedua sisi Zhengkai Avenue. Daerah Yunlianghe terutama dipengaruhi oleh radiasi Zhengzhou. Daerah Bianxihu mendapat manfaat dari pembangunan awal dan fasilitas pendukung yang lengkap. Sebaliknya, pembangunan baru dan kota tua lebih sedikit. Kota tua telah menjadi depresi harga rumah.
04. Permintaan untuk membeli rumah terutama adalah perumahan yang hemat biaya, fungsional dan kaku
Ada tiga sumber utama pembeli rumah di Kaifeng. Pelanggan lokal perkotaan mencapai sekitar 40%, pelanggan dari pinggiran Kaifeng sekitar 20%, dan pelanggan Zhengzhou yang tertarik dengan perbedaan harga sekitar 20%.
Sejak 2019, proporsi pelanggan di pinggiran kota dan kabupaten di sekitar Kaifeng telah meningkat hingga mencapai 50%, terutama karena tiga faktor:
1. Permintaan pembelian rumah pelanggan stok lokal pada dasarnya akan dikonsumsi dari 2016 hingga 2018;
2. Proporsi investor di Zhengzhou menurun, setelah harga perumahan di Kaifeng naik, hampir sama dengan di pinggiran kota Zhengzhou, dan perbedaan harga menghilang.
3. Fondasi industri di daerah pinggiran kota lebih kuat daripada di daerah perkotaan, dan daya beli pelanggan di daerah pinggiran kota tidak lemah. Di antara sumber pelanggan dari kabupaten pinggiran kota, pelanggan dari Kabupaten Qixian adalah yang paling banyak, diikuti oleh pelanggan dari Tongxu, Kaifeng, Weishi dan Lankao.
Pelanggan Kaifeng lebih menerima rumah yang kasar, terutama karena orang-orang yang baru direformasi lebih sensitif terhadap harga, dan pelanggan investasi tidak memiliki permintaan untuk dekorasi, tetapi semua lelang tanah setelah Hari Tahun Baru di tahun 2018 membutuhkan dekorasi dan pengiriman yang halus, yang juga membawa pengembang Sejumlah tekanan dihilangkan.
Dibandingkan dengan rumah bertingkat tinggi, penjualan bungalow lebih mudah untuk dijual. Tren penjualan bungalow telah menurun sejak Agustus tahun lalu. Hal ini terutama disebabkan oleh fakta bahwa permintaan akan bungalow dari Kaifeng yang meningkat pelanggan pada dasarnya telah melebihi batas, dan daya beli pelanggan yang baru direnovasi dibatasi. Lebih suka produk tiga kamar tidur bertingkat tinggi dengan luas sekitar 120 meter persegi.
05. Jumlah tanah di kota tua terbatas, dan real estate akan terkonsentrasi di barat di masa depan
Dari sisi transaksi pasar tanah Kaifeng, pasar tanah mengalami volume yang besar pada tahun 2013, dan kemudian volume transaksinya menurun dari tahun ke tahun hingga tahun 2017 lagi.
Namun, pada paruh pertama tahun 2019, pasar tanah hanya menjual 4,79 juta meter persegi, kurang dari setengah volume transaksi di tahun 2018. Diharapkan volume transaksi tanah final tahun 2019 akan sama dengan tahun 2017, dan tahun 2018 menjadi volume transaksi tanah tertinggi dalam tiga tahun terakhir.
Dari sisi harga transaksi, sejak 2016, harga tanah jelas meningkat pesat, mencapai 1.544 yuan per meter persegi pada paruh pertama 2019, dan biaya lahan perkotaan masih relatif rendah.
Dari perspektif distribusi wilayah transaksi, pengembangan wilayah Kaifeng didominasi oleh pembangunan yang dipimpin oleh pemerintah, dan fokus keseluruhan adalah untuk mengembangkan ke arah barat seiring dengan perencanaan "integrasi Zhengzhou-Bianjiang".
91% dari tanah yang terjual pada tahun 2018 berada di Distrik Longting, terutama terkonsentrasi di tiga area utama di kedua sisi Zhengkai Avenue yang menghubungkan Zhengzhou dan Kaifeng. Area ini juga menjadi area di mana real estate akan menjadi fokus di masa depan. Saat ini terdapat banyak perusahaan real estate lapis pertama. Menetap; kota tua tradisional terutama akan berkembang menjadi industri budaya dan pariwisata di masa depan, yang dimaksudkan untuk melindungi peninggalan budaya dan rekonstruksi kota lama berjalan lambat, dan lahan yang tersedia untuk pembangunan semakin sedikit.
Karena Kaifeng relatif dekat dengan Zhengzhou, wilayah ini paling terpapar radiasi, yang mendorong masuknya perusahaan real estat lini pertama.
Perusahaan real estat tingkat pertama asing telah memasuki Kaifeng dengan lebih agresif, menghasilkan premi yang lebih tinggi untuk tanah hunian di Kaifeng, tetapi premi yang lebih rendah untuk lahan komersial.Pada 2018, Evergrande, Country Garden, Zhongnan, R&F, Sunac, dan perusahaan lain semuanya menetap di Kaifeng, sementara perusahaan lokal Akuisisi tanah termasuk Jianye, Yaxin, dan Haima.
Menurut tanggapan pasar, karena pengalihan tanah terus menjadi lebih transparan, keuntungan perusahaan real estate lokal secara bertahap menghilang.
06. Dipengaruhi oleh Zhengzhou Siphon, pasar real estat memiliki lebih banyak tantangan daripada peluang
Tidak seperti Zhengzhou dan Luoyang, di mana ada dua gunung yang terpisah satu sama lain dan rasa keterasingan perkotaannya serius, ada dua jalan tol, Zhengkai Avenue dan Lianhuo Expressway antara Kota Kaifeng dan Kota Zhengzhou. Hanya membutuhkan waktu sekitar 1,5 jam untuk berkendara dengan mobil. Kaifeng tiba di pusat kota Zhengzhou.
Dengan penerapan integrasi Zhengzhou dan Bianfeng serta pembangunan bertahap seluruh kota Zhengzhou di timur, jarak antara kedua kota terus memendek. Ini merupakan peluang sekaligus tantangan bagi Kaifeng.
Sebagai ibu kota sejarah dan budaya kuno, Kaifeng tidak memiliki industri pilar untuk mendorong pembangunan ekonomi. Saat ini, kota ini diposisikan sebagai "taman belakang" Zhengzhou, dan arah pembangunan utamanya adalah olahraga, pariwisata, dan budaya.
Jika kita dapat memanfaatkan peluang pengembangan integrasi Zhengzhou-Bianzhou dan radiasi dividen Zhengzhou, serta berhasil melaksanakan proyek budaya dan pariwisata seperti Evergrande Children's World dan Yinji Water World, pengembangan pasar dari kawasan Yunlianghe hingga kawasan Danau Bianxi masih memiliki potensi besar.
Tantangan utama terletak pada jarak pendek dari Kaifeng ke Zhengzhou.
Di satu sisi, ini telah menyebabkan arus keluar penduduk yang terus menerus, di sisi lain, pasar real estat sangat dipengaruhi oleh Zhengzhou, dengan harga rumah yang tinggi dan tingkat masuknya perusahaan asing di Henan, kedua setelah Zhengzhou.
Pasar real estat Kaifeng dirangsang oleh permintaan dari Zhengzhou dan terpaksa mengalami perkembangan pesat. Daya beli endogen lokal tidak mampu mendukung pengoperasian pasar real estat, sehingga sulit untuk pulih setelah pasar menjadi dingin pada paruh kedua tahun 2018.
Menghadapi masalah ini, Kaifeng perlu meningkatkan peringkat ekonominya di provinsi melalui pembangunan ekonomi di satu sisi, dan meningkatkan daya beli pelanggan lokal;
Di sisi lain, kami dapat menarik pelanggan dari pinggiran kota dan kabupaten dengan memperkuat konstruksi dan transportasi perkotaan, meminimalkan ketergantungan pada investor Zhengzhou, mengurangi dampak harga rumah Zhengzhou terhadap harga rumah di Kaifeng, dan menjaga kemandirian operasi pasar.
Secara umum, perkembangan pasar real estate Kaifeng terutama didorong oleh panasnya Zhengzhou dan limpahan. Daya beli pelanggan lokal terbatas dan kesediaan untuk membeli rumah tidak mencukupi. Pasar saat ini sedang dalam keadaan menurun dan tidak ada tren pemulihan untuk saat ini.
Distrik Bianxi telah menghasilkan pasokan tanah dalam jumlah besar di bawah perencanaan terpadu Zhengzhou dan Bianzhou, tetapi distrik tersebut menghadapi masalah penghapusan. Bahkan jika beberapa proyek telah mulai menarik pelanggan dengan menurunkan harga, mereka tetap tidak dapat meningkatkan kepercayaan pasar mereka.
Dalam 5 tahun ke depan, mereka masih cenderung bertahan di panggung "kota kosong".
Di masa depan, apakah Kaifeng dapat mencapai rencana yang baik, meningkatkan kekuatan ekonomi kota dan daya beli pelanggan lokal, dan mengurangi ketergantungannya pada Zhengzhou, akan menjadi kunci kelancaran jangka panjang pasar real estat perkotaan.
Untuk informasi lebih lanjut, ikuti kami di WeChat untuk membantu Anda membeli rumah di Beijing, interpretasi kebijakan, tanya jawab tentang pembelian rumah, inspeksi rumah tanpa pengemudi, semua dapatkan
[Nikmati informasi pembelian dengan mudah, datang dan ikuti Leju.com]
Sumber artikel: Ding Zuyu mengomentari pasar properti
- Lady Gaga tidak cukup tinggi untuk membuat sol, memakai sepatu kuku keledai hitam, 155cm memakai 170 perasaan
- Mobil patungan apa yang bisa kamu beli jika harganya di atas 100.000 yuan? Netizen: Lebih baik lihat MG 6 ini
- Xiao Zhan tidak hanya berpinggang ramping, tetapi juga ahli dalam berpakaian secara pribadi, dan pakaian yang modis harus dilihat
- Aaron Kwok 54 tahun tampan dalam setelan jas, rok suspender Fang Yuan dan kemeja elegan, pasangan surgawi benar-benar kuat
- Qi Wei memiliki gaya rambut baru lagi, memakai pakaian trendi dan modis dan avant-garde di sampulnya. Dia tampan dengan rambut pendek berantakan
- Volvo S90 T5 baru dengan harga lebih dari 300.000 yuan, netizen: harga ini lebih "lebih kuat" dari Cadillac
- Sepasang lederhosen ini akan menjadi panas! Li Yuchun memakainya 9 kali berturut-turut, setiap kali dia memakai penglihatan instan sepanjang 1,8 meter
- Gaya padang rumput, gua karst, dan pemandangan aneh, dan tempat-tempat bagus ini untuk menghindari panasnya musim panas