Ini sudah setengah jalan melalui 2019. Setelah perlombaan ditutup matanya pada tahun 2018, masalah utama dari industri kerja bersama domestik adalah "kekurangan uang".
Dari segi metode pembiayaan, industri sudah mulai mencoba berjalan dengan dua kaki: beberapa pemain masih berjuang untuk mencari pembiayaan ekuitas, dan beberapa pemain mulai memperluas saluran pembiayaan baru.
Tidak banyak kabar baik tentang pembiayaan ekuitas, hingga saat ini hanya Krypton Space yang memiliki pembiayaan 1 miliar terbaru. Dalam hal pembiayaan hutang, Pelabuhan Chuangfu menggunakan pinjaman bank, dan Nash Space baru-baru ini berharap dapat mengumpulkan 200 juta yuan melalui penerbitan ABS.
Baru-baru ini, Nash Space mengumumkan keberhasilan pendirian dan penerbitan "Rencana Khusus Dukungan Aset Luar Angkasa Bohai Huijin-Nash", yang akan terdaftar di Bursa Efek Shenzhen. Pada bulan Februari tahun ini, Nash Space mengumumkan bahwa mereka telah menerima surat penolakan dari Bursa Efek Shenzhen.
Menurut orang dalam yang mengetahui proses penerbitan ABS, bank investasi mulai menghubungi proyek tersebut pada Maret tahun lalu, dan butuh lebih dari satu tahun untuk merilisnya secara resmi baru-baru ini. Proses penerbitan ABS pertama untuk joint office memang tidak mudah.
ABS Nash Space juga mengikuti regulasi baru dari China Securities Regulatory Commission. Pada 19 April, Komisi Pengaturan Sekuritas China merilis "Pertanyaan dan Jawaban Peraturan Sekuritisasi Aset (3)" di situs web resmi Komisi Pengaturan Sekuritas China, menetapkan standar baru untuk aset yang mendasari produk sekuritisasi aset. Diantaranya, satu yang sangat fatal: sewa properti komersial (tidak termasuk sewa perumahan) yang tidak memiliki agunan yang cukup besar tidak dapat digunakan sebagai sumber arus kas untuk aset dasar.
Mengapa Nash Space dapat mengeluarkan urutan pertama? Menurut analisis orang dalam industri yang terlibat dalam bisnis sekuritisasi aset, pertama, 99% aset di kumpulan adalah kantor independen, dan kedua, dari sudut pandang data, tingkat hunian dijamin. Ini persis sejalan dengan prinsip desentralisasi kecil sekuritisasi aset.
Jadi sebagai urutan pertama industri, apa arsitektur produknya? Bagaimana cara menyesuaikan biaya pembiayaan? Bagaimana status aset yang mendasarinya?
PropTech Research Institute secara eksklusif memperoleh "Plan Manual" untuk Nash Space Special ABS. Kami menemukan bahwa elemen inti dari ABS joint office pertama memiliki 8 poin berikut:
1 Aset yang mendasari adalah 1091 properti dengan luas total sekitar 120.000 meter persegi
Aset yang dikumpulkan dari ABS ini adalah 1.091 properti di Beijing, Shanghai, Tianjin dan Shenzhen yang secara resmi dipegang oleh Nash Space dan lima anak perusahaannya. Total area konstruksi dari 1.091 properti adalah 127.203 meter persegi.
Secara khusus, aset yang dikumpulkan termasuk 1087 studio super, termasuk 763 di Beijing, 202 di Shanghai, 109 di Shenzhen, dan 13 di Tianjin, serta 3 area kantor bersama dan 1 proyek andalan Beichen. Di antara mereka, studio super menyumbang lebih dari 99% aset di kolam renang.
(Gambar: Perkiraan Arus Kas Nash Space)
Nash Space memotong uang sewa yang dipungut dari 1091 proyek properti di atas setelah dikurangi uang sewa yang dibayarkan oleh perusahaan kepada pemilik properti target untuk membentuk sumber arus kas masuk bersih untuk properti target.
Menurut laporan penilaian Akuntan Publik Xinghua Bersertifikat (Special General Partnership), dari Agustus 2018 hingga November 2021, target properti dari transaksi ini diharapkan menghasilkan arus kas masuk bersih sebesar 287,2257 juta yuan.
Dari perspektif arus kas bersih masa depan dari aset dalam kelompok, studio super menyumbang lebih dari 70% dari arus kas masuk bersih, proyek andalan Beichen menyumbang lebih dari 15%, dan area kantor bersama menyumbang kurang dari 3%.
2 Harga stasiun kerja besar: stasiun kerja terbuka 1000-1700 yuan / stasiun kerja
Metode penyewaan properti Nash Space saat ini terutama dibagi menjadi dua kategori: studio super dan area kerja bersama, dan bagian dari proyek utama Beichen disewakan sebagai toko komersial.
"Super Studio" mengacu pada proyek di mana Nash Space menandatangani seluruh kontrak sewa dengan pemilik untuk menyewa properti proyek tertentu, dan kemudian menyewakan properti tersebut kepada penyewa dalam satu unit; "Area kerja bersama" mengacu pada tanda Nash Space seluruh sewa dengan pemilik Setelah kontrak menyewa properti proyek tertentu, properti ini disewakan kepada proyek penyewa dan fasilitas pendukung proyek ini di unit workstation.
(Gambar: Harga sewa rata-rata stasiun luar angkasa Nash)
Nash Space juga mengungkapkan distribusi co-working area, jumlah workstation, dan sewa bulanan workstation saat ini. Harga workstation terbuka di Nash Space Beijing adalah antara 1400-1700 yuan / tempat kerja, dan di Shanghai sekitar 1000 yuan / tempat kerja.
3 Perusahaan mana yang terdaftar sebagai pesaing oleh Nash Space?
Dalam dokumen ini, penelitian kompetisi Nash Space meliputi WeWork, Youke Workshop, Krypton Space, Sugar Town, Dream +, dll.
(Gambar: Daftar kompetisi Nash Space Research)
Dalam hal pengelolaan area, kuantitas ruang, dan tingkat hunian, Nash Space memiliki keunggulan signifikan dibandingkan mitra domestik. Pada akhir September 2018, area pengelolaan ruang Nash seluas 650.000 meter persegi, dan tingkat hunian rata-rata nasional mencapai 92%, di mana tingkat hunian di Beijing sekitar 95%.
420 juta untuk memanfaatkan dana 200 juta yuan
Sebagai ABS domestik pertama di bidang joint office, skala penerbitan proyek adalah 200 juta yuan, dan jangka waktu penerbitan adalah 2 tahun. Bohai Huijin Securities Asset Management akan bertindak sebagai manajer rencana dan agen penjualan, dan China United Guarantee akan menjadi lembaga penjaminan, dengan dukungan aset prioritas Sekuritas tersebut dinilai AAA oleh China Chengxin. Struktur transaksi dari rencana khusus ini ditunjukkan di bawah ini:
Sekuritas beragun aset (ABS) dibagi menjadi ABS prioritas dan ABS sekunder, masing-masing dengan skala 180 juta yuan dan 20 juta yuan.
Diantaranya, ABS prioritas dibagi menjadi tiga kategori: level pertama adalah ABS level A1 dengan total nilai nominal RMB 50 juta; level kedua adalah ABS level A2 dengan total nilai nominal RMB 60 juta; level ketiga adalah level A3 ABS, dengan total nilai nominal RMB 70 juta.
5 Memperkenalkan agen penjamin pihak ketiga: China United Guaranty adalah orang yang membuat perbedaan
Arus kas masuk bersih produk ABS selama periode prakiraan pesanan ini adalah 287,2 juta yuan, sesuai dengan total kuota penerbitan 200 juta yuan. Cakupan kelebihan arus kas bersih aset dasar ABS pesanan ini sekitar 1,44 kali.
Perlu dicatat bahwa ABS juga memperkenalkan lembaga penjaminan pembiayaan pihak ketiga sebagai pelengkap saldo pinjaman perwalian untuk memberikan jaminan kewajiban bersama. China United Guaranty adalah agen penjamin pihak ketiga untuk produk ABS pesanan ini, dan peringkat subjeknya AAA.
Seorang praktisi sekuritisasi aset menganalisis bahwa pengenalan China United Guarantee sebagai lembaga penjamin pembiayaan pihak ketiga merupakan faktor penting dalam keberhasilan penerbitan Nash Space ABS. Informasi publik menunjukkan bahwa ketiga perusahaan, Apartemen Mofang, Ziru, dan Apartemen Eggshell, semuanya melibatkan lembaga penjaminan pembiayaan pihak ketiga saat menerbitkan ABS apartemen sewa jangka panjang. Diantaranya, dua produk ABS Apartemen Mofang dan Apartemen Eggshell telah memperkenalkan China United Guarantee sebagai lembaga penjamin pihak ketiga.
6 Siapakah peminjam ABS ini?
(Gambar: Rincian Peminjam Nash Space ABS)
Ada 6 peminjam untuk pesanan produk ABS ini, yaitu Nash Space Venture Technology (Beijing) Co., Ltd., Nash Space Enterprise Service (Beijing) Co., Ltd., Nash Triumph Technology (Beijing) Co., Ltd., dan Nash Enterprise Development (Shanghai) Co., Ltd. , Nash Space Venture Technology (Shenzhen) Co., Ltd., Nash Space Venture Technology (Tianjin) Co., Ltd.
7 Eksposur struktur pemegang saham: Sino-Ocean Capital memegang 20%
Saat ini, dari data tersebut, sebenarnya pengendali Nash Space adalah Zhang Jian dan Chen Liang, pemegang saham institusional terbesar adalah Sino-Ocean Capital, dan Sino-Ocean Capital memegang 20% saham. Struktur ekuitas Nash Space adalah sebagai berikut:
(Gambar: Struktur Kepemilikan Ruang Nash)
8 Rahasia struktur organisasi: 14 departemen
Selain departemen dasar seperti teknik desain, operasi, produk, penelitian dan pengembangan, serta pemasaran dan branding, Nash Space memiliki empat cabang di Beijing, Shanghai, Tianjin, dan Shenzhen, serta Divisi Luar Angkasa dan Divisi Layanan Bersama. ((Teks / sumber Ellie / PropTech Research Institute di bawah Touzhong.com)
(Gambar: Struktur Organisasi Ruang Nash)
- Cara Hyundai Korea menjelaskan SUV adalah dengan menggunakan seri IX untuk mencerminkan afinitas masyarakat, seperti IX25 baru
- SUV sel bahan bakar hidrogen dengan kapasitas 750.000-1 juta, bagian depan penuh sarang lebah, interior putih, dan pecah 100% dalam 6,5 detik
- Mercedes-Benz S 3.0T V6 juga menambahkan hybrid, eksterior dan interior tetap tidak berubah, dan harganya lebih tinggi, tetapi beberapa orang membelinya.
- Peringatan 100 tahun peringatan 100 tahun rilis edisi terbatas 100 Bentley, simbol status, beli rumah dan tunggu apresiasi
- "TFBOYS" "Share" 190702 sejarah pertumbuhan rompi Yi Yang Qianxi, tetapi juga sejarah pertumbuhan otot
- Bahkan adik laki-laki bisa melipatgandakan dan menaikkan harga. Bukankah adik yang mewah ini lebih mahal?
- Dongfeng Qichen T60 memakai mantel elektrik murni, menyembunyikan pilar A, dan penampilannya sedikit lebih baik
- Bentley hybrid plug-in 3.0T V6, senilai 2,197 juta, masa pakai baterai listrik murni telah melebihi 50 km