Penulis artikel ini adalah Guan Qingyou, Zhang Yu, dan Li Junde dari Minsheng Macro, dari "Minsheng Macro", judul aslinya adalah "Buku Panduan Komprehensif Pembiayaan Perusahaan Real Estat-Riset Real Estat Bagian Satu".
Sejak Kesepakatan Baru 930 pada tahun 2016, regulasi real estat telah diperketat, dan saluran pembiayaan real estat seperti pembiayaan ekuitas, pembiayaan obligasi, hutang luar negeri dan trust semuanya telah dibatasi sampai batas tertentu. Dana mendahului investasi. Dana yang tersedia untuk pengembangan real estat terus menurun. Pada Mei 2017, investasi real estat telah mencapai titik perubahan. Kami secara sistematis memilah saluran pembiayaan saat ini dari perusahaan real estat Di satu sisi, untuk mengetahui situasi pembiayaan perusahaan real estat saat ini dan seberapa besar saluran pembiayaan yang berbeda terpengaruh. Di sisi lain, ini adalah untuk membangun kerangka penelitian untuk analisis modal perusahaan real estat.
Pertama, kami memperkenalkan definisi, komponen utama, dan pengaruh regulasi real estat serta pengendalian dana pengembangan real estat. Kedua, dibagi berdasarkan komposisi dana yang ada, dan berbagai saluran pembiayaan dianalisis dalam tiga dimensi: situasi dana yang ada, situasi pembiayaan secara keseluruhan, perubahan dan dampak kebijakan, untuk memahami karakteristik dan perubahan saluran pembiayaan yang berbeda. Terakhir, analisis tekanan pembayaran utang dan status modal perusahaan real estat.Puncak pelunasan utang perusahaan real estat akan terjadi pada 2019-2021. Status modal secara keseluruhan baik, tetapi perusahaan real estat besar dan kecil terpecah, dan industri real estat akan menarik putaran baru perombakan di masa depan.
1. Dana tersedia untuk pengembangan real estat
Dana pengembangan real estat merupakan indikator penting yang diterbitkan oleh Biro Statistik untuk mencerminkan situasi modal perusahaan real estat. Pada bagian ini, pertama-tama kami memperkenalkan arti dana yang ada untuk pengembangan real estat, komponen utama dan hubungan antara investasi real estat dan pembiayaan. Kemudian dengan mengkaji regulasi real estate selama sepuluh tahun terakhir, terlihat bahwa regulasi real estate memiliki pengaruh yang signifikan terhadap pembiayaan perusahaan real estate, yang dimanifestasikan sebagai pengetatan regulasi dan penurunan pembiayaan, begitu pula sebaliknya.
(1) Dana yang tersedia untuk pengembangan real estat: sebenarnya dialokasikan dan digunakan untuk pengembangan real estat
Dana pengembangan real estat mengacu pada berbagai dana moneter yang sebenarnya dialokasikan oleh perusahaan real estat dalam satu tahun untuk pengembangan real estat, dan merupakan konsep inkremental. Dana yang ada dibagi menjadi empat kategori: pinjaman dalam negeri, penggunaan modal asing, dana yang dikumpulkan sendiri (terutama pembiayaan ekuitas) dan dana lainnya (terutama penerimaan penjualan dan pembiayaan obligasi), yang diumumkan setiap bulan oleh Biro Statistik Nasional.
Dana pengembangan real estat merupakan bagian dari pembiayaan perusahaan real estat. Hubungan antara keduanya, Salah satunya adalah jeda waktu Dana yang tersedia untuk pengembangan real estat mengacu pada dana yang sebenarnya dialokasikan oleh perusahaan real estat untuk proyek pengembangan, dan ada jeda waktu tertentu dari saat perusahaan real estat menerima dana untuk mengalokasikan dana untuk proyek tersebut. Lamanya jeda waktu tergantung pada kemauan investasi perusahaan real estat, dan umumnya didasarkan pada ekspektasi pasar real estat. Kedua adalah penggunaan dana tunggal Dana pengembangan real estat hanya digunakan untuk pengembangan proyek real estat, sedangkan penggunaan pembiayaan perusahaan real estat beragam, dan dapat digunakan untuk menambah modal, membayar hutang, merger dan akuisisi, dan pengembangan proyek.
Dana yang tersedia untuk pengembangan real estat secara langsung memengaruhi investasi real estat, selama 1-3 bulan. Karena dana pengembangan real estat digunakan secara eksklusif untuk pengembangan proyek, dana tersebut terkait langsung dengan investasi real estat. Dari perspektif sejarah, tren dana real estat adalah 1-3 bulan lebih awal dari investasi real estat. Sejak 2017, dana yang tersedia untuk pengembangan real estat telah turun secara signifikan pada bulan Februari, dan investasi real estat juga mengalami titik perubahan di bulan Mei, dan hubungan utama masih ada.
(2) Perubahan struktural: proporsi dana lain telah meningkat secara signifikan, terhitung separuh dari negara
Dari segi struktur pendanaan, dana lainnya mencapai lebih dari setengahnya. Dari Januari hingga Mei 2017, 5,9 triliun yuan diinvestasikan dalam pengembangan real estat. Diantaranya, pinjaman dalam negeri adalah 1,1 triliun yuan, terhitung 17,8%; modal asing adalah 9 miliar yuan, terhitung 0,2%; dana yang dihimpun sendiri adalah 1,8 triliun yuan, terhitung 30,5%; dana lain adalah 3 triliun yuan, terhitung 51,5%.
Sejak 2014, proporsi dana lain telah meningkat dari sekitar 40% menjadi sekitar 50% . Dana lainnya terutama terdiri dari hasil penjualan dan pembiayaan obligasi. Dari 2015 hingga 2016, pasar real estat pulih, penjualan rumah komersial meningkat pesat, perluasan entitas utang korporasi dan deregulasi utang korporasi, dan tingkat pertumbuhan dana lainnya (30% -40%) secara signifikan lebih tinggi daripada saluran pembiayaan lainnya. Yang terjadi selanjutnya adalah peningkatan proporsi dana lainnya yang signifikan, dari sekitar 40% pada akhir tahun 2014 menjadi sekitar 50% pada triwulan I 2017, dan proporsi dana swadaya turun dari 39% menjadi 30% pada periode yang sama.
Proporsi pinjaman dalam negeri relatif stabil dan berada di antara 15% -18% sejak 2010. Proporsi modal asing yang digunakan sangat rendah, kurang dari 1% sejak 2010.
(3) Dampak regulasi: Setelah regulasi real estate diperketat, dana yang ada akan turun
Setelah pengetatan regulasi real estat, dana yang tersedia untuk pengembangan real estat turun. Ada dua alasan utama, Pertama, kesulitan pembiayaan untuk perusahaan real estat telah meningkat (pembiayaan menyusut secara pasif) , Pembatasan pembiayaan pada perusahaan real estat merupakan bagian penting dari regulasi real estat. Yang kedua adalah kurangnya kemauan pembiayaan dari perusahaan real estat (pembiayaan yang secara aktif menyusut) Karena pasar real estat semakin dingin, perusahaan real estat pesimis dengan ekspektasi masa depan, yang mengurangi akuisisi tanah dan investasi serta kesediaan mereka untuk mengumpulkan dana.
Melihat ke belakang selama dekade terakhir, pasar real estat China terutama mengalami dua siklus regulasi real estat.
Setelah pecahnya krisis subprime mortgage pada tahun 2008, pemerintah memperkenalkan rencana stimulus "empat triliun", dan pada bulan Oktober 2008 mulai melonggarkan regulasi real estate, mencapai pertumbuhan yang stabil dengan meningkatkan investasi di dua pilar industri infrastruktur dan real estate. Pada saat yang sama, kebijakan moneter menjadi lebih longgar (4 pemotongan suku bunga dan 3 pemotongan RRR pada tahun 2008), dan dana yang tersedia untuk pengembangan real estat mencapai titik terendah dan tingkat pertumbuhan tahun ke tahun naik dari 5% pada tahun 2008 menjadi 45% pada tahun 2009.
Pada Januari 2010, putaran pertama regulasi real estat diperketat dengan diperkenalkannya "Sebelas Artikel Nasional" . Tingkat pertumbuhan dana yang tersedia untuk pengembangan real estat turun dari tingkat tinggi, dan turun menjadi 0% pada tahun 2014 (meningkat kembali pada tahun 2013 karena deregulasi sementara). Pada tahun 2014, Kesepakatan Baru 930 diperkenalkan, regulasi real estat dilonggarkan, kebijakan moneter juga dilepaskan (bank sentral memangkas suku bunga lima kali pada tahun 2015), dan penjualan pasar real estat meningkat kembali. Pada tahun 2015, penerbit obligasi korporasi melakukan ekspansi, pengawasan pembiayaan dilonggarkan dan likuiditas melimpah, serta tingkat pertumbuhan dana untuk pengembangan real estat naik menjadi 15% dari tahun 2015 hingga 2016.
Pada bulan September 2016, ditandai dengan diperkenalkannya 930 New Deal, putaran kedua regulasi real estat diperketat. Bencana utang terjadi pada November 2016, dan penurunan utang secara substansial dimulai. Sejak Maret 2017, deleveraging keuangan telah membuat langkah besar. Komisi Pengaturan Perbankan China, Komisi Pengaturan Sekuritas China, Komisi Pengaturan Asuransi China, dan departemen lain secara intensif mengeluarkan lebih dari 30 dokumen kebijakan, dan pembiayaan real estat telah diperketat. Pengenalan "317 New Deal" Beijing menandai peningkatan regulasi real estat. Dari Januari hingga Mei 2017, tingkat pertumbuhan dana untuk pengembangan real estat turun menjadi 9,9%, turun 5,4 poin persentase dari akhir 2016.
2. Pembiayaan perusahaan real estate dibatasi
Sejak dimulainya babak baru regulasi real estat pada Oktober 2016, berbagai saluran pembiayaan untuk perusahaan real estat telah dibatasi pada tingkat yang berbeda-beda. Pada bagian ini, kami menganalisis berbagai saluran pembiayaan dari tiga dimensi berdasarkan komposisi dana yang ada untuk pengembangan real estat: satu adalah dana yang tersedia untuk pengembangan real estat; yang kedua adalah pembiayaan keseluruhan perusahaan real estat; dan yang ketiga adalah perubahan dan dampak dari kebijakan regulasi yang relevan. Analisis multi-dimensi dilakukan untuk lebih memahami karakteristik dan perubahan saluran pembiayaan yang berbeda.
Sebelum melanjutkan dengan analisis khusus, kami mungkin ingin meninjau perubahan saluran pembiayaan perusahaan real estat dalam 10 tahun terakhir.
Saluran pembiayaan perusahaan real estat telah melalui proses "peningkatan tetap berbasis ekuitas-non-standar, mulai ulang, obligasi, volume besar, pengembalian kepercayaan dan pinjaman". Sejak 2006, saluran pembiayaan perusahaan real estat China telah mengalami proses perubahan bertahap: Dari 2006 hingga 2009, IPO dan penerbitan saham tambahan merupakan saluran pembiayaan utama. Selanjutnya, "Empat Artikel Nasional" diperkenalkan pada akhir tahun 2009, dan pembiayaan ekuitas dibatasi dan non-standar meningkat. Di bawah pengaruh regulasi pasar, setelah 2014, real estat non-standar sekali lagi digantikan oleh mulai lagi kenaikan tetap. Pada awal 2015, China Securities Regulatory Commission mengumumkan kebijakan baru untuk obligasi korporasi, penerbit utama obligasi korporasi melakukan ekspansi, dan perusahaan real estate yang sedang dalam pelonggaran kebijakan telah menerbitkan obligasi dalam jumlah besar. Pembiayaan obligasi meningkat pesat dari 2015 hingga 2016. Sejak 2017, pembiayaan perusahaan real estat telah diperketat, dan penerbitan obligasi kredit oleh perusahaan real estat telah menyusut hingga 75%, kembali ke pinjaman bank dan perwalian real estat.
(1) Pinjaman dalam negeri: pentingnya pinjaman pengembangan real estat telah meningkat
Pinjaman dalam negeri pada dana yang tersedia mengacu pada berbagai pinjaman dalam negeri yang dipinjam oleh perusahaan real estate dari bank dan lembaga keuangan non bank. Termasuk pinjaman yang dikeluarkan oleh bank dengan menggunakan dana dan deposito mereka sendiri, pinjaman dalam negeri yang dialokasikan oleh otoritas yang lebih tinggi, pinjaman khusus nasional, pinjaman yang diatur oleh dana khusus fiskal daerah, pinjaman cadangan dalam negeri, pinjaman bergulir, dll.
Dari Januari hingga Mei 2017, pinjaman dalam negeri mencapai 1,05 triliun yuan, meningkat 17,3% dari tahun ke tahun. Pinjaman dalam negeri dapat dibedakan menjadi pinjaman bank dan pinjaman lembaga keuangan non bank (selanjutnya disebut pinjaman bukan bank).
Secara struktur, pinjaman dalam negeri didominasi oleh pinjaman bank dengan porsi lebih dari 85%. Dari Januari hingga April 2017, pinjaman bank dan pinjaman non-bank masing-masing menyumbang 86% dan 14% dari pinjaman dalam negeri. Dari sisi laju pertumbuhan, laju pertumbuhan pinjaman dalam negeri didominasi oleh pinjaman bank. Laju pertumbuhan kredit bank pada dasarnya sama dengan pertumbuhan kredit non bank, namun laju pertumbuhan kredit non bank secara umum lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan kredit bank, terutama pada periode pesatnya pertumbuhan nonstandar dari tahun 2011 hingga 2013. Penyimpangan tersebut sejalan dengan upaya bank untuk menghindari pengawasan. Terkait perilaku eksternalisasi on-balance sheet.
Dana pengembangan real estat dianalisis dari perspektif peminjam-perusahaan real estat, dan dari perspektif pemberi pinjaman-lembaga keuangan, Menurut tujuan pinjaman real estat, pinjaman real estat dibagi menjadi pinjaman pengembangan real estat dan pinjaman pembelian rumah. Pada akhir kuartal pertama 2017, saldo pinjaman real estat yang dikeluarkan oleh lembaga keuangan adalah 28,4 triliun yuan, meningkat 26% dari tahun ke tahun. Diantaranya, saldo pinjaman pengembangan real estat adalah 6,2 triliun yuan, 26,1% tahun-ke-tahun; pinjaman untuk pembelian rumah adalah 1,91 triliun yuan, meningkat 34% tahun-ke-tahun.
Pinjaman pembelian rumah adalah pinjaman konsumen yang diterbitkan oleh lembaga keuangan kepada penduduk dan perusahaan, bukan pinjaman yang langsung diberikan kepada perusahaan real estate. Kami akan menganalisisnya di dana lain. Hanya pinjaman pengembangan real estat yang dianalisis di sini.
Pinjaman pengembangan real estat dibagi menjadi pinjaman pengembangan real estat dan pinjaman pengembangan real estat. Pada akhir kuartal pertama 2017, saldo pinjaman real estat adalah 1,41 triliun yuan, turun 21,5% tahun-ke-tahun; saldo pinjaman real estat adalah 6,13 triliun yuan, naik 17,3% tahun-ke-tahun.
Pinjaman pengembangan real estat: Pinjaman cadangan tanah ditangguhkan, dan saldo pinjaman real estat turun secara signifikan
Pinjaman pengembangan real estat mengacu pada pinjaman yang dikeluarkan oleh lembaga keuangan khusus untuk pengembangan real estat dan direncanakan untuk dipulihkan setelah selesainya pengembangan real estat. Ada dua jenis pinjaman pengembangan real estat, yang pertama adalah perusahaan real estat dan yang lainnya adalah lembaga pencadangan tanah. Badan Cadangan Tanah adalah lembaga yang disetujui oleh Pemerintah Kota dan Kabupaten yang mempunyai badan hukum independen, berada di bawah departemen pengelolaan sumber daya dan tanah, dan bertanggung jawab atas pekerjaan pencadangan tanah di wilayah administrasi.
Obligasi pemerintah daerah telah menjadi satu-satunya cara untuk meminjam hutang bank tanah. Pada bulan Februari 2016, Kementerian Keuangan, Kementerian Pertanahan dan Sumber Daya, Bank Rakyat Tiongkok, dan Komisi Regulasi Perbankan Tiongkok bersama-sama mengeluarkan Pemberitahuan tentang Pengaturan Cadangan Tanah dan Pengelolaan Dana dan Masalah Terkait Lainnya, yang menyatakan bahwa Mulai 1 Januari 2016, pemerintah daerah tidak lagi mengajukan permohonan kepada bank. Lembaga keuangan industri meminjam pinjaman bank tanah. " Pada Juni 2017, Kementerian Keuangan menerbitkan "Tindakan Administratif untuk Obligasi Khusus Cadangan Tanah Pemerintah Daerah (untuk Pelaksanaan Uji Coba)", yang mengujicobakan penerbitan obligasi khusus cadangan tanah untuk cadangan tanah dan memasukkannya ke dalam pengelolaan anggaran dana pemerintah. Tidak ada metode selain obligasi pemerintah daerah yang diizinkan. Naikkan hutang bank tanah.
Oleh karena itu, pinjaman real estat yang dikeluarkan untuk agen cadangan tanah akan dibersihkan secara bertahap, dan saldo pinjaman real estat akan mulai menurun secara signifikan. Saldo pinjaman real estat telah turun dari 1,8 triliun yuan pada akhir kuartal pertama 2016 menjadi 1,41 triliun yuan pada akhir kuartal pertama 2017, turun 390 miliar yuan.
Pinjaman pengembangan real estat: saluran pembiayaan lain diblokir, perusahaan real estat lebih mengandalkan pinjaman
Pinjaman pengembangan real estat adalah pinjaman pembangunan rumah yang diterbitkan oleh lembaga keuangan kepada perusahaan real estat, termasuk pinjaman yang diberikan pada tahap pengembangan tanah dan direncanakan untuk terus digunakan pada tahap pembangunan perumahan. Dengan kata lain, jika pinjaman tersebut mencakup seluruh proses pengembangan real estat dan pengembangan real estat, maka pinjaman tersebut diperhitungkan sebagai pinjaman pengembangan real estat. Pinjaman pengembangan real estat sebagian besar didasarkan pada hak guna tanah dan konstruksi dalam penyelesaian sebagai jaminan, dan dialokasikan secara bertahap seiring berjalannya proyek.
Penerbitan pinjaman pengembangan real estat harus sesuai dengan peraturan empat tiga puluh dua. Artinya, agen real estate harus "menyelesaikan empat sertifikat proyek, modal proyek mencapai 30%, dan pengembang memiliki kualifikasi di atas level 2". Faktanya, pernyataan "empat tiga dua" tidak lagi sepenuhnya akurat, dan persyaratan modal proyek telah lama dikurangi. Pada September 2015, Dewan Negara mengeluarkan "Pemberitahuan tentang Penyesuaian dan Peningkatan Sistem Modal Proyek Investasi Aset Tetap", yang mengusulkan "perumahan dan Proyek perumahan biasa tetap tidak berubah pada 20%, sementara proyek lain turun dari 30% menjadi 25%. " Selain pinjaman di neraca bank, manajemen keuangan di luar neraca, pinjaman perwalian, dll. Juga harus mematuhi peraturan "empat-tiga-dua".
Sejak kuartal ketiga 2016, saldo pinjaman pengembangan real estat telah mencapai titik terendah dari tahun ke tahun, naik dari 9,6% menjadi 17,3% pada kuartal pertama tahun 2017. Alasan utamanya adalah Pertama, pengetatan regulasi real estat , Saluran pembiayaan lain seperti ekuitas, obligasi, dan non-standar diblokir, dan perusahaan real estat hanya dapat beralih ke pembiayaan pinjaman tradisional. Kedua, financial deleveraging meningkatkan biaya penerbitan obligasi Namun, karena pembagian relatif pasar obligasi dan pasar kredit, tingkat bunga pinjaman bank menjadi terbatas, dan perusahaan real estat lebih memilih pinjaman bank untuk menghemat biaya. Bagi bank, pinjaman pengembangan real estat masih merupakan aset berkualitas tinggi.
(2) Pemanfaatan modal asing: penerbitan obligasi real estate di luar negeri telah melambat sejak triwulan kedua
Penggunaan modal asing dalam dana yang tersedia mengacu pada dana (termasuk peralatan, material, dan teknologi) yang diserap oleh perusahaan real estat dari luar negeri (termasuk Hong Kong, Makau, dan Taiwan), termasuk pinjaman eksternal, investasi langsung asing, dan investasi asing lainnya, tetapi tidak termasuk devisa Tiongkok sendiri dana.
Penggunaan modal asing terutama investasi langsung asing, terhitung lebih dari 90%. Investasi asing langsung mengacu pada investor asing yang berinvestasi di Tiongkok melalui pembentukan perusahaan investasi asing, kemitraan, dan pembentukan cabang perusahaan asing, dengan inti kendali dan pengelolaan kekuasaan. Pada tahun 2016, perusahaan real estat menggunakan 14 miliar yuan modal asing, di mana 13,2 miliar investasi langsung asing, mencakup 94%.
Dari 2015 hingga 2016, penggunaan modal asing menurun sekitar 50% tahun-ke-tahun. Dari Januari hingga Mei 2017, 9 miliar yuan modal asing telah digunakan, meningkat 115% year-on-year, terutama karena peningkatan penerbitan obligasi luar negeri.
Penerbitan saham dan obligasi ke dunia luar milik pinjaman luar negeri dalam penggunaan modal asing. Pada tahun 2010, regulasi real estate diperketat. Setelah pembiayaan ekuitas domestik dari perusahaan real estate (termasuk IPO dan penerbitan tambahan) dihentikan oleh China Securities Regulatory Commission, nilai tukar RMB yang ditumpangkan memasuki siklus apresiasi (nilai tukar RMB 2010-2014 meningkat dari 6,8 menjadi 6,1, apresiasi 12%) , Perusahaan real estate beralih ke pembiayaan luar negeri. Sejumlah perusahaan real estate go public di pasar saham luar negeri seperti saham Hong Kong, dan penerbitan obligasi luar negeri juga meningkat pesat.
Obligasi dolar AS adalah jenis obligasi luar negeri terpenting bagi perusahaan real estat. Berikut ini analisis utama tentang penerbitan obligasi dolar AS.
Tahun 2013-2014 merupakan periode puncak bagi perusahaan real estate untuk menerbitkan obligasi USD. Dari 2013 hingga 2014, perusahaan real estat menerbitkan obligasi dolar AS sebesar 41 dan 44 dolar AS, masing-masing menghasilkan AS $ 18,4 miliar dan AS $ 20 miliar.
Sejak 2015 hingga 2016, akibat deregulasi regulasi domestik dan apresiasi dolar AS di luar negeri, penerbitan obligasi dolar AS menyusut. Dari sisi domestik, emiten obligasi korporasi telah berkembang, pengawasan obligasi korporasi dilonggarkan, kebijakan moneter longgar, dan likuiditas relatif melimpah. Dari sisi luar negeri, reformasi nilai tukar RMB dilakukan pada Agustus 2015, dan AS memasuki siklus kenaikan suku bunga pada Desember tahun yang sama. Depresiasi 6,1 sebelum reformasi nilai tukar menjadi 6,9 pada akhir 2016 merupakan depresiasi 13% Apresiasi dolar AS meningkatkan biaya pembiayaan luar negeri. Faktor domestik dan asing bersama-sama mendorong perusahaan real estat beralih ke pembiayaan dalam negeri. Dari 2015 hingga 2016, perusahaan real estat menerbitkan sekitar US $ 8 miliar obligasi USD setiap tahun.
Mulai kuartal kedua 2017, Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional telah memperketat persetujuan untuk penerbitan utang luar negeri oleh perusahaan real estat. Karena deleveraging keuangan, pembiayaan dalam negeri terbatas, dan nilai tukar RMB yang tumpang tindih telah stabil. Perusahaan real estat telah beralih ke pembiayaan luar negeri lagi, dan penerbitan utang luar negeri meningkat. Pada kuartal pertama 2017, perusahaan real estate menerbitkan 23 obligasi USD dan mengumpulkan USD 10,3 miliar, melebihi volume penerbitan sepanjang tahun 2016 (21 obligasi, pendanaan USD 8,4 miliar). Namun, mulai kuartal kedua tahun 2017, Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional telah memperketat persetujuan untuk penerbitan utang luar negeri oleh perusahaan real estate, dan pembiayaan melambat tajam. Sejak kuartal kedua, hanya 11 perusahaan real estate yang menerbitkan obligasi luar negeri pada April-Mei, mengumpulkan US $ 3,5 miliar.
Hutang dolar real estat relatif kecil dan pengaruhnya terbatas. Dari dana yang ada , Penggunaan modal asing menyumbang proporsi yang sangat rendah dari dana pengembangan real estat (kurang dari 0,2%). Dari perspektif pembiayaan secara keseluruhan , US $ 13,8 miliar utang dolar AS dikeluarkan dari Januari hingga Mei 2017, setara dengan sekitar 94 miliar yuan dengan nilai tukar saat ini 6,8, yang hanya setara dengan 5% dari pinjaman real estat domestik baru (1,7 triliun yuan) pada kuartal pertama tahun ini.
(3) Dana yang dikumpulkan sendiri: Pembiayaan ekuitas terutama didasarkan pada penempatan pribadi
Dana yang dikumpulkan sendiri dalam dana yang tersedia sebagian besar adalah pembiayaan ekuitas, dan dana dalam lingkup ekuitas pemilik perusahaan real estat semuanya adalah dana yang dikumpulkan sendiri. Ini mencakup tidak hanya dana depresiasi perusahaan, dana modal, dana cadangan modal, dana cadangan surplus perusahaan dan dana milik sendiri lainnya, tetapi juga dana yang dikumpulkan melalui penerbitan saham.
Dari Januari hingga Mei 2017, dana aset perusahaan real estat adalah 1,8 triliun yuan, penurunan tahun ke tahun sebesar 3,4%, dan proporsi dana yang ada turun dari 34% pada akhir tahun lalu menjadi 30%.
Pembiayaan ekuitas: pembiayaan penempatan pribadi turun 80% tahun-ke-tahun
Pembiayaan ekuitas terutama mencakup IPO, penerbitan tambahan dan penjatahan, di mana penerbitan tambahan merupakan metode pembiayaan ekuitas yang paling penting untuk perusahaan real estat, umumnya terhitung lebih dari 90%.
Pada 2010, Komisi Pengaturan Sekuritas China memerintahkan penangguhan pembiayaan ekuitas untuk perusahaan real estat. Dari 2006 hingga 2009, pembiayaan ekuitas merupakan saluran pembiayaan utama bagi perusahaan real estat. Pada bulan Desember 2009, dengan diperkenalkannya "empat peraturan nasional" sebagai tanda, peraturan real estat diperketat. Pada bulan Januari 2010, "Artikel Kesebelas Nasional" diumumkan secara resmi. Pada saat yang sama, Komisi Pengaturan Sekuritas China menunjukkan bahwa IPO dan pembiayaan kembali perusahaan real estat perlu meminta pendapat dari Kementerian Pertanahan dan Sumber Daya, dan kegiatan pengembangan mereka perlu diperiksa lebih lanjut dan dikonfirmasi oleh Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan, yang pada dasarnya menghentikan perusahaan real estat Pembiayaan ekuitas.
IPO perusahaan real estate domestik pada dasarnya stagnan. Sejak 2010, hanya dua perusahaan real estat yang berhasil terdaftar di pasar saham A pada Desember 2015 (China Merchants Shekou mengumpulkan 48,1 miliar yuan, New Town Holdings mengumpulkan 5,3 miliar yuan, dan mengumpulkan total 53,4 miliar yuan). Ketika IPO domestik diblokir, perusahaan real estat lain hanya dapat go public melalui pasar luar negeri seperti saham Hong Kong (pada 2013, sekelompok perusahaan real estat seperti CIFI Holdings, New Town Development, Jinlun Tiandi go public pada saham Hong Kong), atau pencatatan backdoor pada saham A (seperti Pada tahun 2015, Hubei Golden Ring dan Greenland Holdings). Pada Mei 2017, terdapat 147 perusahaan real estat yang terdaftar di Bursa Efek Shanghai dan Shenzhen, dengan total nilai pasar 2,45 triliun yuan, menyumbang 4,7% dari total nilai pasar saham A.
Penerbitan tambahan telah berkembang pesat setelah dimulai kembali pada tahun 2014. Pada tahun 2014, dengan persetujuan dari China Securities Regulatory Commission untuk pembentukan Join-In dan Tianbao Infrastructure, penerbitan tambahan perusahaan real estate dimulai kembali, dengan tambahan 37,5 milyar pada tahun itu. Dari 2015 hingga 2016, perusahaan real estat mengeluarkan penerbitan tambahan masing-masing 140,5 miliar yuan dan 122 miliar yuan, dengan pertumbuhan yang cepat. menurut aturan, Dana tambahan tidak akan digunakan untuk membeli tanah .
Sejak Februari 2017, penerbitan tambahan telah diperketat, dan jumlah penerbitan dari Januari hingga Mei turun 80% year-on-year. Pada Februari 2017, Komisi Pengaturan Sekuritas China merevisi "Aturan Terperinci untuk Pelaksanaan Penerbitan Saham Non-publik oleh Perusahaan Tercatat" untuk mengekang fenomena pembiayaan berlebih di pasar saat ini dan fakta bahwa dana yang terkumpul sudah habis. Ada tiga perubahan besar, yaitu menetapkan hari pertama periode penerbitan sebagai tanggal dasar penetapan harga untuk mengekang arbitrase antara pasar primer dan sekunder. Kedua, skala penerbitan tambahan tidak boleh melebihi 20% dari total modal saham, dan dampak dasarnya tidak signifikan, karena secara historis sangat sedikit kelebihan emisi. Ketiga, emiten tidak dapat memulai refinancing dalam waktu 18 bulan setelah pembiayaan, dan refinancing saham baru akan dibatasi, dan laju penerbitan tambahan akan melambat. Dari Januari hingga Mei 2017, perusahaan real estat mengeluarkan pembiayaan tambahan sebesar 13,6 miliar yuan, penurunan dari tahun ke tahun sebesar 80%.
(4) Dana lain: Hasil penjualan turun secara signifikan, dan penerbitan obligasi menyusut secara signifikan
Sumber dana lain dari dana yang ada mengacu pada dana yang digunakan untuk pengembangan dan operasi real estat selain dana yang disebutkan di atas, yang terutama merupakan penagihan penjualan dan pembiayaan obligasi. Di antara mereka, penerimaan penjualan menyumbang sekitar 90% dari dana lainnya. Dari Januari hingga Mei 2017, dana lainnya mencapai 3,04 triliun yuan, meningkat 16,7% dari tahun ke tahun.
Penerimaan penjualan terutama mencakup simpanan dan tanda terima di muka, dan pinjaman pembelian rumah pribadi, yang bersama-sama menyumbang sekitar 90% dari dana lainnya. Dari Januari hingga Mei 2017, pinjaman pembelian rumah pribadi di tempat tersebut berjumlah 960 miliar yuan, meningkat 8,6% tahun-ke-tahun, dan penurunan 38 poin persentase dari akhir 2016; simpanan dan pembayaran di muka adalah 1,78 triliun yuan, peningkatan 20,3% tahun-ke-tahun, dan penurunan 9% dari akhir 2016. Poin persentase.
90% dari dana lainnya adalah hasil penjualan, jadi pada dasarnya ini sesuai dengan tren penjualan real estat. Penjualan real estat mencapai puncaknya pada April 2016, dan dana lainnya turun pada Mei. Dari Mei 2016 hingga Mei 2017, tingkat pertumbuhan tahun-ke-tahun penjualan real estat turun dari 56% menjadi 18,6%, turun sebesar 37 poin persentase; pada periode yang sama, tingkat pertumbuhan tahun-ke-tahun dana lain turun dari 16,8% menjadi 9,9%, turun 7 poin persentase. Karena dana lain menyumbang lebih dari dana yang ada, tren keduanya pada dasarnya sama.
Pinjaman pembelian rumah pribadi: permintaan untuk pembelian rumah telah turun, bank secara aktif mengontrol penerbitannya
Pinjaman perumahan pribadi adalah salah satu sumber dana terpenting bagi perusahaan real estate. Meskipun pinjaman pembelian rumah pribadi adalah pinjaman konsumen yang diterbitkan oleh bank kepada penduduk, penjualan atau pra-penjualan proyek pengembangan real estat akan secara langsung memengaruhi kemampuan pengembang untuk membayar kembali pinjaman dan jumlah dana yang akan dipinjam. Terutama dalam fase pra-penjualan proyek, pinjaman perumahan pribadi tidak hanya merupakan komponen penting dari pendapatan pra-penjualan proyek, tetapi juga merupakan sumber dana penting untuk pengembangan dan pembangunan perusahaan real estat selanjutnya.
Selanjutnya, kami menganalisis pinjaman pembelian rumah pribadi yang baru ditingkatkan yang dikeluarkan oleh bank.
Dari 2015 hingga 2016, pinjaman pembelian rumah pribadi baru meningkat tajam. Dari 2013 hingga 2014, pinjaman pembelian rumah pribadi baru berjumlah sekitar 1,7 triliun yuan. Sejak 2015, regulasi real estat telah dilonggarkan, dan penjualan pasar terus menjadi panas. Pada 2015, pinjaman pembelian rumah pribadi baru mencapai 2,6 triliun yuan, meningkat 55% dari tahun ke tahun; pada 2016, pinjaman baru mencapai 4,96 triliun yuan, peningkatan dari tahun ke tahun sebesar 86%.
Sejak 2017, pinjaman pembelian rumah pribadi telah menurun secara signifikan. Dalam hal persediaan, saldo pinjaman pembelian rumah pribadi yang dikeluarkan oleh lembaga keuangan turun untuk pertama kalinya. Per akhir kuartal pertama 2017, saldo pinjaman pembelian rumah pribadi adalah 19,05 triliun yuan, turun 90 miliar yuan dari akhir 2016, dan penurunan pertama sejak 2011. Dalam hal kenaikan, tingkat pertumbuhan tahun-ke-tahun pinjaman pembelian rumah pribadi baru melambat tajam. Dari Januari hingga Mei 2017, pinjaman jangka menengah dan panjang penduduk (terutama pinjaman untuk pembelian pribadi) diterbitkan dengan total 2,34 triliun yuan, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 13%, sedangkan tingkat pertumbuhan tahun-ke-tahun pada tahun 2016 setinggi 86%.
Alasan utama penurunan penerbitan kredit pembelian rumah pribadi adalah karena kebutuhan pembelian rumah warga (terutama kebutuhan investasi) telah ditekan oleh kebijakan seperti pembatasan pembelian dan pembatasan pinjaman. Kedua, bank secara aktif mengontrol penerbitan pinjaman pembelian rumah pribadi untuk pertimbangan manajemen risiko.
Pembiayaan obligasi: Penerbitan obligasi kredit real estat turun 75% tahun-ke-tahun
Pembiayaan obligasi perusahaan real estat termasuk dalam kategori obligasi kredit, yang dibagi menjadi obligasi korporasi, obligasi korporasi, surat utang negara, pembiayaan jangka pendek (juga dibagi menjadi pembiayaan jangka pendek umum dan pembiayaan jangka pendek) dan alat pembiayaan non-publik yang ditargetkan.
Sebelum 2014, volume penerbitan obligasi kredit real estat kecil, dengan jumlah penerbitan tahunan kurang dari 50 miliar yuan. Pada tahun 2014, regulasi real estat dilonggarkan, kebijakan moneter menjadi longgar, dan lingkungan pembiayaan untuk perusahaan real estat membaik. 2014-2016 adalah puncak dari penerbitan obligasi kredit real estat, dengan penerbitan masing-masing 238 miliar yuan, 682,5 miliar yuan dan 1,11 triliun yuan, meningkat 3,7 kali lipat, 1,9 kali dan 63% masing-masing tahun-ke-tahun. Dari Januari hingga Mei 2017, perusahaan real estat menerbitkan obligasi kredit 140 miliar yuan, turun 75% tahun-ke-tahun, terutama karena penyusutan obligasi korporasi dan obligasi korporasi.
Dari perspektif komposisi obligasi kredit, obligasi korporasi 2015-2016 telah menjadi metode terpenting dalam pembiayaan obligasi real estat, terhitung lebih dari 70%. Pada tahun 2016, perusahaan real estat menerbitkan obligasi kredit 1,1 triliun yuan, di mana 800 miliar yuan dalam bentuk obligasi korporasi, terhitung 72%; obligasi korporasi 117 miliar yuan, 102,2 miliar suara, terhitung 10%; pembiayaan jangka pendek adalah 32,5 miliar yuan , 45 miliar yuan dalam alat pengarah, terhitung 3% -4%.
Pada akhir tahun 2016, setelah dimulainya regulasi real estate, Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional dan Bursa masing-masing memperkuat pengawasan terhadap obligasi korporasi dan obligasi korporasi real estate. Pada akhir Oktober 2016, Shanghai Stock Exchange dan Shenzhen Stock Exchange secara berturut-turut menerbitkan "Mengenai Rencana Klasifikasi dan Pengawasan untuk Obligasi Korporasi di Industri Real Estat", menerapkan standar pengawasan klasifikasi "cakupan dasar + indikator evaluasi komprehensif". Pada November 2016, Komisi Pembangunan dan Reformasi Nasional mengeluarkan "Pendapat tentang Tinjauan Obligasi Perusahaan dan Penerapan Kebijakan Pengendalian Real Estat", yang secara ketat membatasi penerbitan pembiayaan obligasi perusahaan oleh perusahaan pengembang real estat untuk proyek real estat komersial (digunakan untuk perumahan yang terjangkau, renovasi kota kumuh, perumahan pemukiman kembali Kecuali item).
Penerbitan obligasi kredit real estat turun 75% year-on-year, terutama karena obligasi korporasi dan obligasi korporasi. Dari Januari hingga Mei 2017, obligasi kredit perusahaan real estat menerbitkan 140 miliar yuan, penurunan tahun ke tahun sebesar 75%. Diantaranya, 31 miliar yuan obligasi korporasi diterbitkan, hanya 7% dari periode yang sama tahun lalu. Obligasi korporasi mengeluarkan 10 miliar yuan, 14% dari periode yang sama tahun lalu. Sejalan dengan itu, perusahaan real estat hanya dapat meningkatkan penerbitan surat berharga menengah dan instrumen keuangan jangka pendek untuk lindung nilai. Surat utang jangka menengah diterbitkan 66 miliar yuan, peningkatan tahun ke tahun sebesar 30%; masalah keuangan jangka pendek sebesar 16,3 miliar yuan, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 53%.
Karena obligasi korporasi adalah obligasi kredit yang paling banyak dikontrak dalam obligasi korporasi real estate, analisis berikut difokuskan.
Sebelum 2015, perusahaan real estate jarang dibiayai melalui obligasi korporasi. Dari tahun 2012 hingga 2014, 3, 6 dan 20 obligasi korporasi real estat diterbitkan, dengan jumlah pembiayaan masing-masing sebesar 400 juta, 1 miliar, dan 14 miliar.
Sejak 2015 hingga 2016, penerbitan obligasi korporasi oleh perusahaan real estat meningkat hampir dua kali lipat. Pada Januari 2015, Komisi Pengaturan Sekuritas China mengeluarkan "Tindakan Administratif untuk Penerbitan dan Perdagangan Obligasi Korporat", yang memperluas penerbit obligasi korporasi dari perusahaan yang terdaftar menjadi semua badan hukum perusahaan (kecuali untuk platform pembiayaan lokal). Penerbitan publik tunduk pada sistem persetujuan dan penerbitan non-publik Penerapan sistem pengarsipan. Dari 2015 hingga 2016, perusahaan real estate menerbitkan obligasi korporasi masing-masing sebesar 432,6 miliar yuan dan 818 miliar yuan.
Sejak akhir 2016, penerbitan obligasi korporasi oleh perusahaan real estat telah berkurang secara signifikan, turun lebih dari 90% year-on-year. Pada akhir Oktober 2016, Bursa Efek Shanghai dan Bursa Efek Shenzhen berturut-turut menerbitkan "Mengenai Rencana Klasifikasi dan Pengawasan untuk Obligasi Korporasi dalam Industri Real Estat", menerapkan standar pengawasan klasifikasi "cakupan dasar + indikator evaluasi komprehensif", dan menetapkan bahwa hasil obligasi korporasi dapat digunakan untuk pembayaran pinjaman dan pengembangan Proyek dan dana likuiditas tambahan tidak boleh digunakan untuk membeli tanah. Dari Januari hingga Mei 2017, 35 obligasi korporasi real estat diterbitkan, dengan jumlah pembiayaan 31,2 miliar yuan, penurunan tahun ke tahun sebesar 93%.
Cakupan dasar mengacu pada kondisi dasar (kualifikasi yang baik dan peringkat subjek di atas AA) yang harus dipenuhi oleh perusahaan real estat untuk mengumumkan obligasi korporasi. Indikator evaluasi komprehensif selanjutnya membagi perusahaan real estat dalam ruang lingkup dasar ke dalam kategori "normal", "prihatin" dan "risiko".
Indikator evaluasi komprehensif dibagi menjadi lima kategori, skala keseluruhan dan manajemen likuiditas. Perusahaan real estate yang memicu dua item diklasifikasikan sebagai "prihatin", memicu lebih dari tiga item diklasifikasikan sebagai "risiko", dan jika tidak memicu, mereka diklasifikasikan sebagai "normal". Lakukan tinjauan normal pada perusahaan "normal", dan laksanakan pengawasan kunci pada perusahaan "yang bersangkutan". Untuk perusahaan "berisiko", penjamin emisi utama harus berhati-hati dalam menjalankannya.
Pada akhir Maret 2016, di antara 164 perusahaan deklarasi real estat di Shanghai Stock Exchange, proporsi "normal", "prihatin" dan "risiko" masing-masing adalah 57%, 23% dan 20%.
(5) Non-standar: kebijakan regulasi telah diperketat
Pembiayaan real estat non-standar termasuk trust, manajemen ekuitas swasta, manajemen kekayaan bank, dll. Alasan mengapa nonstandar dicantumkan secara terpisah adalah bahwa nonstandar tidak dapat begitu saja dibagi menjadi empat jenis dana pengembangan real estat, tetapi tergantung pada bentuk pelaksanaan spesifik dari nonstandar tersebut. Jika pembiayaan nonstandar berupa titipan pinjaman atau trust loan, sebaiknya dimasukkan ke dalam pinjaman dalam negeri. Jika pembiayaan nonstandar berupa utang riil atau ekuitas riil, maka diklasifikasikan sebagai dana swadaya.
Karena kurangnya statistik tentang investasi non-standar di industri real estat, kami fokus pada analisis kebijakan regulasi yang relevan di bagian ini.
Kepercayaan: Mendapatkan kembali momentum pertumbuhan dari tahun 2016, ledakan tersebut diperkirakan akan terus berlanjut di paruh kedua tahun ini
2013 adalah periode puncak untuk penerbitan perwalian real estat. Pada 2013, real estate trust mengeluarkan 684,8 miliar yuan, meningkat 116% dari tahun ke tahun. Saldo perwalian real estat meningkat dari 432,2 miliar yuan pada akhir 2010 menjadi 1,03 triliun yuan pada akhir 2013.
Sejak 2015, perwalian real estat telah stabil dan pulih. Pada bulan Maret 2013, Komisi Pengaturan Perbankan China mengeluarkan Dokumen No. 8 yang membatasi investasi perbankan non-standar dalam pengelolaan kekayaan. Pada saat yang sama, dengan dikeluarkannya "Lima Artikel Negara Baru" oleh Dewan Negara, peraturan real estat telah diperketat lagi. Sejak 2015, penerbitan perwalian real estat telah stabil dan pulih kembali. Pada 2016, perwalian real estat mengeluarkan 732,7 miliar yuan, meningkat 36% dari tahun ke tahun, rekor tertinggi.
Pada kuartal pertama 2017, perwalian real estat melanjutkan momentum pertumbuhan mereka, dengan masalah tambahan sebesar 232,8 miliar yuan, meningkat 53% tahun-ke-tahun; saldo perwalian real estat adalah 1,58 triliun yuan, meningkat 21% tahun-ke-tahun, menyumbang 8,4% dari saldo perwalian dana.
Dalam konteks deleveraging keuangan, pembiayaan perwalian real estat mulai diperketat. Pada Mei 2017, Komisi Regulasi Perbankan China mengeluarkan "Poin-Poin Utama untuk Inspeksi Perusahaan Perwalian di Lokasi pada tahun 2017" kepada biro regulasi perbankan lokal, yang dengan jelas menyatakan bahwa penerapan bisnis perwalian real estat yang melanggar peraturan akan dimasukkan dalam poin-poin pemeriksaan utama.
Ada dua isi inti dari perwalian real estat di "Pos Pemeriksaan". Yang pertama adalah fokus pada pemeriksaan apakah pembiayaan perusahaan pengembangan real estat melalui kombinasi saham dan utang, investasi perusahaan kemitraan, dan hak atas pendapatan dari piutang digunakan untuk menghindari persyaratan peraturan atau membantu dalam pembiayaan perusahaan pengembangan real estat. Institusi lain menjalankan bisnis perwalian real estat yang melanggar peraturan. Yang kedua adalah fokus untuk memeriksa apakah ada ekuitas atau hutang yang tidak benar dalam proyek "saham + hutang", apakah ada situasi di mana perusahaan real estat menggunakan pinjaman pemegang saham sebagai penerima manfaat yang lebih rendah, dan apakah mereka menerbitkan pinjaman modal kerja dalam bentuk terselubung atas nama pinjaman pemegang saham yang kembali.
Kepercayaan real estat diharapkan untuk mempertahankan ledakan yang tinggi di paruh kedua tahun ini. Untuk real estat, kepercayaan adalah metode pembiayaan berbiaya tinggi. Pemulihan nyata dari perwalian real estat sejak paruh kedua tahun 2016 terutama disebabkan oleh fakta bahwa perwalian real estat tidak terlalu dibatasi daripada saluran pembiayaan lainnya, dan perusahaan real estat terpaksa beralih ke pembiayaan perwalian. Meskipun "Checkpoints" telah dirilis, akan memakan waktu tertentu dari inspeksi diri sendiri hingga penyesuaian bisnis. Perwalian real estat diharapkan dapat mempertahankan ledakan yang tinggi di paruh kedua tahun ini.
Manajemen ekuitas swasta: Manajemen ekuitas swasta 16 kota tidak diperbolehkan untuk berinvestasi dalam proyek perumahan biasa real estat
Pada bulan Februari 2017, Fund Industry Association menerbitkan "Peraturan Pengelolaan Aset Swasta dari Lembaga Sekuritas dan Berjangka yang Mengarsipkan Peraturan Manajemen No. 4-Rencana Pengelolaan Aset Swasta dalam Proyek dan Perusahaan Pengembangan Real Estat."
Manajemen ekuitas swasta di 16 kota tidak boleh berinvestasi dalam proyek perumahan biasa. Di satu sisi, pembiayaan perusahaan real estate di bawah rencana pengelolaan ekuitas swasta tidak boleh digunakan untuk menambah likuiditas dan membayar pengalihan tanah. Ini telah menjadi nada kebijakan. Di sisi lain, untuk 16 kota panas di mana harga rumah naik terlalu cepat, rencana manajemen ekuitas swasta untuk investasi dalam proyek real estat perumahan biasa telah berhenti diajukan. 16 kota hotspot termasuk Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Xiamen, Hefei, Nanjing, Suzhou, Wuxi, Hangzhou, Tianjin, Fuzhou, Wuhan, Zhengzhou, Jinan, dan Chengdu. Manajer aset harus melakukan tinjauan tajam atas aset yang mendasari untuk memastikan bahwa arah investasi akhir dari dana yang dipercayakan memenuhi persyaratan peraturan.
Metode pembiayaan umum "bypass regulasi" yang disebutkan dalam "Catatan No. 4" mencakup pinjaman yang dipercayakan, rencana perwalian investasi bersarang dan produk keuangan lainnya, hak penerima perwalian yang menerima pengalihan dan hak pendapatan (penerimaan) aset lainnya, dan utang nyata dengan saham publik Metode pengalihan ekuitas perusahaan pengembangan real estat dan metode investasi hutang lainnya. Di antara mereka, bentuk umum dari hutang riil ekuitas publik termasuk pembelian kembali, akuisisi pihak ketiga, perjudian, dan dividen reguler.
Manajemen kekayaan bank: pemeriksaan khusus bisnis real estat bank
Pengawasan manajemen kekayaan bank telah diperketat sejak Oktober 2016, dan pemeriksaan khusus bisnis real estat bank telah dilakukan. Pada pertemuan analisis situasi ekonomi dan keuangan kuartal ketiga pada Oktober 2016, mantan ketua China Banking Regulatory Commission menekankan perlunya memperkuat pengawasan dan pengelolaan dana manajemen kekayaan bank yang berinvestasi di real estat, dan bank dilarang keras menggunakan pengelolaan kekayaan di luar neraca untuk berinvestasi dalam proyek real estat.
Pada November 2016, China Banking Regulatory Commission mengeluarkan "Pemberitahuan Darurat tentang Pelaksanaan Inspeksi Khusus pada Bisnis Lembaga Keuangan Perbankan yang terkait dengan Real Estat", yang mewajibkan bank untuk melakukan inspeksi ketat terhadap dana pengelolaan kekayaan dibandingkan dengan pinjaman yang dioperasikan sendiri, dan melarang pembayaran uang muka pinjaman melalui pinjaman bisnis pribadi atau pencairan kartu kredit dan bentuk lainnya. , Membatasi perusahaan real estate untuk melakukan pembiayaan ilegal melalui perusahaan hulu dan hilir secara terselubung. Untuk semua jenis produk manajemen aset yang melewati pembiayaan untuk perusahaan real estat, sebagian besar pinjaman akhir masih harus melalui perwalian dan bank. Kali ini, Komisi Pengaturan Perbankan China memblokir saluran untuk pinjaman perwalian, pengelolaan kekayaan bank, dan sumber dana yang dioperasikan sendiri.
3. Tekanan pembayaran hutang dan status modal perusahaan real estate
Bagian ini akan menganalisis tekanan pembayaran hutang dan situasi permodalan perusahaan real estate. 148 perusahaan real estate yang terdaftar di pasar saham A. Sebagai objek penelitian, per Juni 2017, total nilai pasar emiten real estate sebesar 2,45 triliun yuan atau setara dengan 4,7% dari total nilai pasar saham A. Interval waktu dimulai dari tahun 2010 , Terutama untuk memastikan bahwa sampel pada dasarnya konsisten, karena hanya dua perusahaan real estat yang terdaftar di pasar saham-A sejak 2010.
Menurut ukuran aset (60 miliar yuan sebagai garis pemisah), perusahaan real estat besar dan kecil yang terdaftar terbagi. Hingga akhir kuartal pertama 2017, 28 perusahaan real estate besar dengan aset lebih dari 60 miliar yuan; 148 perusahaan real estate kecil dengan aset kurang dari 60 miliar yuan untuk menganalisis apakah ada perbedaan antara perusahaan real estate besar dan kecil.
(1) Tekanan pembayaran hutang perusahaan real estate: puncak pembayaran hutang pada 2019-2021
2019-2021 adalah periode puncak pelunasan obligasi kredit perusahaan real estate. Dari 2017 hingga 2019, pembayaran kembali obligasi kredit perusahaan real estat hampir dua kali lipat, dengan pembayaran masing-masing 133,3 miliar yuan, 225 miliar yuan dan 440,5 miliar yuan. 2019-2021 akan mengantarkan puncak pembayaran obligasi kredit perusahaan real estat, dengan pembayaran tahunan hingga 400-500 miliar yuan. Puncak pembayaran hutang belum tiba, dan perusahaan real estat jangka pendek memiliki sedikit tekanan pada pembayaran hutang.
(2) Status pendanaan perusahaan real estate: baik secara keseluruhan, dengan perbedaan antara perusahaan real estate besar dan kecil
Kami memilih indikator seperti modal moneter (kas), rasio lancar dan rasio cepat, dan arus kas bersih dari penggalangan dana untuk memeriksa status modal perusahaan real estate yang terdaftar. Pembiayaan perusahaan termasuk dalam konsep aliran, dan status modal termasuk dalam konsep saham. Meskipun pembiayaan perusahaan real estat mulai dibatasi, karena panasnya penjualan pasar real estat pada 2015-2016, situasi keuangan keseluruhan perusahaan real estat saat ini sedang baik. Dengan kata lain, karena stok dana berada pada level yang tinggi, kontraksi arus tidak berdampak banyak pada operasional perusahaan real estate untuk saat ini. Namun, perlu dicatat bahwa situasi keuangan perusahaan real estat besar dan kecil berbeda.
Dalam hal dana moneter, nilai absolut keseluruhan berada pada tingkat tertinggi dalam sejarah, dan perusahaan real estat kecil mulai memburuk. 2017888539%201612016201736010
=/=/20171.6620160.020.5620160.15
2017165310.9%201632017147735%17456%
Sebenarnya, 201710 20171-5CR511%20%CR1017%28%CR2023%37%
- Keriput paling ditakuti ini "musuh mati", oleskan cepat atau lambat selama dua minggu, kulit menjadi putih dan lembut.
- "Musuh mati" dari keriput, wanita menerapkannya cepat atau lambat, dan dalam dua minggu, kulit menjadi putih dan lembut.
- Ada lebih banyak angsa hitam dari yang diharapkan! CICC secara komprehensif meninjau hasil sementara A-share
- Untuk wanita dengan kerutan di wajah, disarankan untuk menggunakan hal yang biasa dalam kehidupan sehari-hari, bersikeras menggunakannya selama tiga minggu, garis-garis diam-diam hilang
- Ingatkan para wanita: Anda tidak bisa hanya memencet lipstik secara langsung, mengajari Anda 3 urutan yang benar, jangan menempelkan cangkirnya, dan jangan luntur
- Pujian untuk "Amnesty 1959" yang diproduksi oleh Shanghai, menampilkan tema sejarah yang dingin dan menyebabkan penyebaran panas