Reporter Caijing Wang Bo | Wen Mark | Editor
Setelah lebih dari setengah tahun mengalami kesulitan, para pengembang tampaknya mengantarkan pada titik balik.
Baru-baru ini, Shenwan Hongyuan, Guosen Securities, UBS Securities, dan lembaga lainnya mengeluarkan laporan yang mengatakan bahwa dasar kebijakan telah muncul dan saham real estate mulai naik.
Guosen Securities Research Institute menunjukkan bahwa dari Agustus hingga 25 Oktober 2018, CSI 300 turun 7,9%, sementara saham real estat yang dominan jelas mengungguli pasar yang lebih luas, seperti Poly Real Estate (600048.SH) dan Vanke A (000002.SZ) Harga saham naik masing-masing sebesar 9,4% dan 6,9%.
Perusahaan real estat terkemuka memimpin, dan perusahaan real estat kecil dan menengah tidak ketinggalan. Dari dua laporan analisis saham real estate yang baru-baru ini dirilis oleh Shenwan Hongyuan, terlihat bahwa dari 22 Oktober hingga 9 November, sepuluh besar perusahaan perumahan dengan keuntungan mingguan semuanya dijual oleh rumah-rumah kecil dan menengah dengan nilai pasar puluhan miliar atau milyaran. Pekerjaan perusahaan. Misalnya, selama minggu 5-9 November, tiga perusahaan real estat teratas dengan keuntungan adalah Investasi Zhongdi (000609.SZ) 24,4%, Wolong Real Estate (600173.SH) 14,7%, dan Zhongnan Construction (000961.SZ) 14,2% , Nilai pasar yang beredar dari dua perusahaan real estat pertama kurang dari 3,5 miliar, dan nilai pasar yang beredar dari Zhongnan Construction adalah 24,9 miliar.
Data angin menunjukkan bahwa dari 19 Oktober hingga 8 November, dalam indeks industri tingkat pertama Shenwan termasuk 28 industri termasuk komputer, mobil, baja, industri kimia, indeks industri real estat naik 10,75%, kedua setelah kenaikan. 13,69% dari indeks industri komposit.
Pada tahun 2018, pasar saham berfluktuasi dan jatuh, dan saham real estat jatuh ke keterpurukan setelah melonjak di awal tahun. Indeks industri real estat Shenwan turun 46,88% dari level tertinggi di awal tahun hingga 19 Oktober. Alasan utama, selain penurunan pasar, adalah bahwa kebijakan makro dan kredit macet di tiga kuartal pertama membatasi tujuh inci pengembang real estat, yang mengakibatkan pengumpulan penjualan lebih lambat dan pembiayaan sulit untuk seluruh industri.
Menjelang akhir tahun, saham real estate tiba-tiba rebound, apakah itu kecelakaan atau tren rebound? Bisakah kebangkitan umum di seluruh industri ini berlanjut?
Dari 12 November hingga 16 November 2018, sepuluh perusahaan real estat teratas di saham Hong Kong naik
Dari 12 November hingga 16 November 2018, sektor real estat CSI 300 naik 5,96%, mengungguli pasar yang lebih luas.
Dana telah dikendurkan
Berdasarkan kebijakan pengendalian makro deleveraging, industri real estate mulai mengalami credit crunch pada paruh kedua tahun 2017. Bank, trust, reksa dana ekuitas swasta, dll. Semuanya mengalami kesulitan dalam pembiayaan, dan biaya penerbitan obligasi di dalam dan luar negeri umumnya meningkat. Sejak Mei hingga Juni 2018, sejumlah besar pemberitaan tentang penangguhan penerbitan utang dalam negeri oleh perusahaan real estate dimulai. Perusahaan real estate seperti Hopson Development, Country Garden, dan R&F Properties semuanya telah ditangguhkan selama periode waktu ini.
Industri real estat China telah beroperasi dengan hutang tinggi selama sepuluh tahun, dan sekarang sebagian besar dari penerbitan utangnya adalah pembayaran lama. Mantan eksekutif senior yang bertanggung jawab atas pembiayaan Departemen Keuangan Real Estat Longfor mengungkapkan kepada Caijing bahwa penangguhan penerbitan obligasi ini bukan hanya karena alasan peraturan, tetapi juga karena kesediaan pembeli yang tidak mencukupi di pasar dan rasio utang yang tinggi dari perusahaan real estat yang tidak memenuhi standar penerbitan obligasi.
Data angin menunjukkan bahwa rasio utang keseluruhan industri real estat mencapai level tertinggi baru pada tahun 2017. Pada 2017, rasio utang rata-rata 136 emiten real estat mencapai 79,1%, tertinggi sejak 2005.
"Pada 2018, biaya pembiayaan industri real estate China naik rata-rata sekitar 2-3%. Pada 2017, rata-rata biaya pembiayaan dalam negeri sekitar 8% -9%. Pada 2018, angka ini telah melebihi 12%." Ernst & Young Greater China Real Estate and Xu Dezhi, mitra yang bertanggung jawab atas merger dan akuisisi, memberi tahu Caijing.
Penyakit membandel di industri real estat China terkonsentrasi dalam konteks pengetatan kredit, yang juga membayangi saham real estat. Untuk menstabilkan ekspektasi, meningkatkan moral, dan mengurangi risiko overstocking saham yang dijaminkan, lebih dari selusin perusahaan real estate yang terdaftar telah mulai membeli kembali rencana pada bulan Juni untuk mempertahankan harga saham mereka. Seperti Country Garden, Longfor Real Estate, China Jinmao, China Evergrande, dll. Di antara mereka, Evergrande Xu Jiayin memiliki tembakan terluas. Dari 3 hingga 19 Juli 2018, China Evergrande membeli kembali total 141 juta saham perusahaan, menyumbang 1,07% dari modal ditempatkan perusahaan. Menurut statistik dari Caijing, Evergrande menghabiskan sekitar HK $ 2,9 miliar dalam putaran pembelian kembali ini.
Menurut data dari UBS Research, jumlah total pembelian kembali saham di pasar China telah mencapai RMB 25 miliar pada tiga kuartal pertama tahun 2018, yang lebih dari tiga kali lipat total RMB 8 miliar sepanjang tahun lalu. Hal ini menunjukkan manajemen perseroan masih menjaga kepercayaan terhadap harga saham dan operasional jangka menengah.
Gelombang pembelian kembali datang pada bulan Juli. Namun, saham real estat benar-benar mulai meningkat pada akhir Oktober. Jelaslah bahwa perusahaan real estat belum dapat menahan diri dengan pengendalian makro.
Sejak akhir Oktober hingga awal November, otoritas pengawas mengeluarkan dua dokumen untuk lebih menyempurnakan aturan pembelian kembali saham, seperti mendorong emiten untuk membeli kembali saham, menyederhanakan proses pengambilan keputusan pembelian kembali, dan memperpanjang jangka waktu kepemilikan saham treasury.
Pada tanggal 2 Juli, Komite Stabilitas Keuangan dan Pembangunan Dewan Negara yang baru menunjukkan bahwa deleveraging telah mencapai hasil awal dan harus memasuki tahap stabilisasi leverage.
Pada 19 Oktober, Liu He, Wakil Perdana Menteri Dewan Negara, menyatakan bahwa dalam mendorong sumber modal jangka panjang di pasar, akan meningkatkan investasi finansial dan strategis dana asuransi pada perusahaan-perusahaan terbuka berkualitas tinggi, memperkuat investor institusi, dan mengkonsolidasikan fondasi investasi jangka panjang di pasar. Di hari yang sama, Guo Shuqing, Ketua Komisi Pengaturan Perbankan dan Asuransi China, juga secara terbuka menyatakan akan meningkatkan investasi finansial dan strategis dana asuransi di perusahaan-perusahaan tercatat yang berkualitas tinggi. Mengizinkan dana asuransi untuk menyiapkan produk khusus untuk berpartisipasi dalam penyelesaian risiko likuiditas dari gadai saham perusahaan yang terdaftar, dan mereka tidak termasuk dalam pengawasan rasio investasi ekuitas.
Begitu triliunan dana asuransi memasuki pasar, setidaknya mereka akan menstabilkan pasar saham.
Pada tanggal 26 Oktober, Komisi Pengaturan Perbankan dan Asuransi China mengeluarkan "Tindakan Administratif untuk Ekuitas Investasi Dana Asuransi (Draf untuk Komentar)", yang selanjutnya "melonggarkan" dana asuransi, seperti melonggarkan pembatasan dana asuransi yang berinvestasi dalam ekuitas perusahaan dan berinvestasi dalam dana ekuitas swasta (PE) . Akibat pengetatan kredit tahun ini, banyak sumber dana perusahaan real estate selain pinjaman pembangunan bank dan penerbitan obligasi dalam negeri luar negeri, adalah pembiayaan PE. Saat ini, kebijakan keuangan sering diluncurkan, dan dalam jangka panjang, ini bermanfaat bagi lingkungan pembiayaan perusahaan real estat. Namun, aturan khusus belum dikeluarkan.
Chen Ge, kepala penelitian industri real estat China di UBS Securities, percaya bahwa dari perspektif kebijakan, pengawasan pemerintah terhadap industri real estat tidak akan diperketat lebih lanjut. Mulai bulan Agustus, standar pembiayaan pengembang agak dilonggarkan. Termasuk pajak properti yang sebelumnya dihipnotis, hanya ada sedikit penyebutan resmi baru-baru ini.
Sebelumnya, risiko likuidasi saham real estat China yang dijaminkan oleh dunia luar juga berkurang. Dibandingkan dengan perusahaan milik negara, pinjaman yang dijaminkan saham lebih populer di kalangan perusahaan real estat kecil dan menengah (22% dari pinjaman yang dijaminkan), ritel (18%), dan perusahaan perangkat lunak karena perusahaan-perusahaan ini memiliki saluran yang relatif sedikit untuk memperoleh pinjaman bank. Riset UBS memperkirakan bahwa setelah pemerintah China memperketat pengawasan perbankan bayangan, jumlah total saham yang dijaminkan di pasar akan menjadi sekitar RMB 5 triliun, yang setara dengan 10% dari nilai pasar saham A dan dua poin persentase lebih rendah dari nilai puncak 12%. Dilihat dari harga saham saat ini, RMB 2 triliun saham telah jatuh di bawah level peringatan margin mereka, dimana RMB 1 triliun telah jatuh di bawah garis likuidasi, yang kurang dari 2% dari nilai pasar saham A. Saat ini, broker besar dan menengah memiliki rasio margin yang baik ( > 200%) untuk menangani risiko gadai saham.
Saham real estate naik secara umum sulit untuk dilanjutkan
Meskipun prospek makro telah diperbaiki dan risiko jaminan saham real estat pada awalnya berkurang, kenaikan umum saham real estat tidak akan bertahan.
Putaran kontrol makro ini setara dengan perombakan besar-besaran. Sekilas terlihat jelas siapa yang berenang telanjang setelah air laut surut. Pasar modal tahun ini lesu, dan valuasi akan sangat terdiskon. Namun, dalam beberapa bulan terakhir, banyak perusahaan real estat bersikeras untuk melepaskan perusahaan properti dan mendaftar di saham Hong Kong, dan keinginan mereka untuk mendapatkan dana terbukti dengan sendirinya.
Dilihat dari sikap regulator, model bisnis perusahaan real estate dengan leverage tinggi tidak akan berkelanjutan. Perbaikan kebijakan dilakukan untuk meningkatkan kepercayaan pasar dan mencegah industri "jatuh". Saat ini, risiko terbesar bagi perusahaan real estate adalah pengetatan lingkungan pembiayaan, dan kebijakan pengendalian pasar properti menekan margin keuntungan. Oleh karena itu, harga saham perusahaan real estat sangat bergantung pada perputaran perusahaan, rasio leverage, kapasitas pembiayaan, dan biaya pembiayaan.
Mantan eksekutif Longfor ini mengungkapkan, karena adanya pembatasan pembiayaan dalam negeri, banyak emiten real estate domestik yang berencana menghimpun dana melalui penerbitan obligasi di luar negeri, namun hanya beberapa perusahaan ternama, seperti Vanke, Evergrande, dan Country Garden, yang berhasil. Alasan utamanya adalah lembaga investasi luar negeri harus melihat peringkat komprehensif dari tiga lembaga pemeringkat internasional utama: Moody's, Standard & Poor's dan Fitch. Fitch mengatakan pada Agustus 2018 bahwa investor global menjadi sangat menghindari risiko dalam beberapa bulan terakhir dalam konteks pengetatan kebijakan moneter AS dan meningkatnya proteksionisme.
Dalam hal omzet, perusahaan real estate terkemuka masih menarik perhatian. Menurut pemantauan China Index Research Institute, dalam 10 bulan pertama 2018, jumlah perusahaan real estate dengan penjualan melebihi 100 miliar yuan meningkat menjadi 24. Di antara mereka, penjualan rata-rata Country Garden, Evergrande dan Vanke adalah 532,59 miliar yuan, dan tingkat pertumbuhan rata-rata tahun-ke-tahun adalah 18,9%. Country Garden memecahkan angka 600 miliar yuan menjadi 612,43 miliar yuan; ada 21 perusahaan dengan 100-400 miliar yuan Nilai penjualan rata-rata adalah 161,72 miliar yuan, dan tingkat pertumbuhan rata-rata tahun-ke-tahun adalah 62,8%. Di antara mereka, Zhongliang, Zhengrong, Jinmao, Jinke, dan R&F memasuki kamp 100 miliar yuan untuk pertama kalinya bulan ini.
Di bawah kendali makro, pangsa pasar juga akan terkonsentrasi pada pengembang besar. Chen Ge yakin pertumbuhan penjualan kontrak pengembang besar tahun ini pada dasarnya di atas 20%, bahkan ada yang mencapai 30%. Tahun depan, penjualan sebagian besar perusahaan real estat yang terdaftar pada dasarnya berada di level ini, dan perusahaan individu bahkan akan lebih tinggi.
Baru-baru ini, UBS Securities telah mempelajari 17 perusahaan real estate A-share dan terdaftar di Hong Kong dengan nilai pasar rata-rata lebih dari RMB 120 miliar dan total nilai pasar lebih dari RMB 2 triliun. Kesimpulan dari penelitian ini adalah: pada tahun 2019, 17 perusahaan real estate ini Rasio harga terhadap pendapatan rata-rata adalah 6,1 kali dan rasio dividen rata-rata adalah 6,1%. Dari dua data ini, harga saham real estat saat ini tidak mahal, dan risiko penurunan saham real estat di masa depan tidak besar. Chen Ge mengungkapkan bahwa beberapa investor institusi luar negeri telah mulai secara aktif memperhatikan perusahaan real estat China dengan fundamental yang baik. Tidak seperti paruh kedua tahun lalu hingga Juni tahun ini, tidak ada yang memperhatikan saham real estat.
- [Pengingat] Pencuri mencuri dari rumah Wu Jing? Hasilnya tidak terduga! Polisi mengeluarkan peringatan mendesak ...
- [Kesehatan] Hati Anda termasuk dalam "konstitusi lemak"! 7 jenis hati kemungkinan besar terlalu banyak bekerja
- [Kesehatan] Pelajari postur olahraga ini dan dapatkan 5 manfaat kesehatan lebih banyak daripada mereka yang berlari